상가건물 계약종료후 원상복구는 어떻게 해야할까요

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

지금 구성되어 있는 상가의 내부를 최초 본래의 계약상태로 하는 것이 세입자의 원상복구의 범위라 할 것입니다.

다음 세입자가 인수할 부분이 있으면 그 부분은 예외이고, 또 임대인과 구체적으로 원상복구의 정도를 협의하셔서 잘 해결되시기를 기원합니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

원상복구는 최초 임차시 인도받았던 상태를 말합니다. 물론 임대인에 따라 요구하는 수준의 차이는 있을 수 있으며 기본적으로 이 정도는 괜찮겠지 라는 임의적인 판단으로 하시면 안됩니다. 그러므로 처음 임대시 상태로 되돌리는 수준을 기준으로 최대한 맞추는게 향후 분쟁을 피할수 있습니다.

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

원상복구는 들어올때 상태로 하시면 됩니다.

만약 다른 임차인에게 권리금을 주고 포괄양수를 받이고 계약당시 원상복구에 대해 임대인과 협의사항이 없었다면 전 임차인이 해놓은 시설도 원상복구를 해야 합니다.

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안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

본인이 가게를 처음부터 인테리어비용을 부담하여 수리를 했다면 인테리어 전의 상태(계약당시 상태)로 원상복구해야합니다.

임대차가 종료되면 임차인은 목적물을 원상으로 복구하여 임대인에게 반환해야 합니다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 목적물을 개조, 수리하거나 인테리어를 하였다면 당연히 그 부분을 원래의 상태로 되돌려 놓아야 합니다.

[참고:양수한 경우]

종전 대법원은 「임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내무시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다(대법원 1990. 10. 30.선고 90다카12035 판결).」고 하였습니다.

그런데 최근 대법원은, 전 임차인으로부터 커피전문점 영업을 양수하고 임대차하여 사용하다 임대차가 종료한 사안에서, 전 임차인이 설치한 것이라도 현 임차인이 철거하여 원상으로 회복할 의무가 있다고 판단하였습니다(대법원 2019. 8. 30.선고 2017다268142 판결).

결과만 놓고 보면, 두 판례가 상반된 것처럼 보이기도 합니다. 그러나 임차인의 원상복구 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적ㆍ개별적으로 따져야 하는 것이므로 사실관계에 따라 충분히 결론이 달라질 수 있습니다. 커피전문점 판결문에서도 무도유흥음식점 판결은 사안이 서로 달라 그대로 원용할 수 없다고 하고 있습니다.

앞의 무도유흥음식점 판례의 경우 이미 무도유흥음식점으로 운영되던 점포이기는 하나, 현 임차인이 임대인으로부터 임차 후 상당 부분 새로 개조하여 사용하였고 전 임차인과 현 임차인 사이의 사업권 양도 등의 관계가 나타나 있지 않아 별도의 임대차 계약으로 볼 수 있습니다.

반면 뒤의 커피전문점 판례의 경우 영업 양도가 이루어졌고, 인테리어 거의 대부분이 전 임차인의 시설을 그대로 물려받은 것이며, 같은 상호로 계속 커피전문점을 운영하였고, 임대차 조건도 기존과 동일하여 법원은 임차권이 전전 양도되었다고 평가하였던 것입니다. 임차인의 지위를 물려받았으므로 기존 임차인의 원상복구의무도 부담하게 된다는 논리입니다.

위에서 판례 법리를 소개하였으나, 가장 중요한 것은 임대차계약서입니다. 대부분 상가 건물 임대차계약서에는 임대차 종료시 원상으로 복구한다는 내용만 있습니다. 사전에 건물의 상태를 확인하고 원상복구 범위를 구체적으로 계약서에 반영하는 것이 필요합니다. 그 과정에서 원상복구의 규모에 따라 월차임 등 계약 조건을 조정할 수도 있을 것입니다. 실제로 최근에는 임대차계약서에 원상복구 기준으로 건물 도면을 첨부하기도 합니다. 만약 구체적 약정이 마련되어 있지 않아서 임대차 종료시 분쟁이 발생한다면 즉시 법률 전문가에게 자문을 받아야 할 것입니다