철도보호지구 내 제3종 일반주거지역?
철도보호지구 내 제3종 일반주거지역 의 토지를 소유하고 있습니다.
매매를 하려고 하는데 부동산 사장님들의 가격 책정이 다들 다릅니다.
이럴경우 공시지가의 몇 퍼센트까지 예상을 해서 토지 매매가격을 매겨야 할까요?
그냥 제 3종 일반주거지역이 아니니 조금 생각이 많아 집니다.
전문가닙들의 조언을 부탁드립니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
철도보호지구 내 제3종 일반주거지역 토지의 매매가격을 결정할 때 고려해야 할 주요 요소는 다음과 같습니다.
1. 가격 산정 기준
일반적으로 공시지가는 거래 가격의 기준점이 될 뿐, 실제 매매 가격과 차이가 있을 수 있습니다. 제3종 일반주거지역: 높은 용적률(250~300%)을 허용하여 개발 잠재력이 큼
철도보호지구: 개발행위 제한이 있을 수 있어 활용도 저하 가능
따라서 제3종 일반주거지역의 시세 대비 철도보호지구의 개발 제한 정도에 따라 가격이 조정됩니다.
2. 공시지가 대비 예상 매매가 비율
일반적인 제3종 일반주거지역: 공시지가의 120~200% 수준에서 거래
철도보호지구 포함 시: 개발제한이 크면 공시지가 수준(100%) 이하, 제한이 미미하면 공시지가의 110~150%
즉, 철도보호지구로 인한 규제가 심하면 공시지가 수준(100%) 내외, 규제가 약하면 120~150%까지 고려 가능합니다.
3. 현장 시세 조사
지역 내 유사한 토지의 실거래가와 부동산들의 의견을 비교하여 적정 가격을 판단하는 것이 중요합니다.
1. 부동산 거래 가격 비교: 국토교통부 실거래가 공개 시스템 활용, 인근 유사 토지의 매매 사례 확인
2. 개발 제한 정도 확인: 해당 지자체(구청/시청)에서 철도보호지구 관련 개발 가이드라인 확인, 건축 가능 여부 및 제한 사항 체크
4. 매매 전략
시세보다 낮게 부르면 매도 속도는 빠르지만 손해 볼 가능성,너무 높게 책정하면 장기간 매물이 나가지 않을 수 있음, 공시지가 기준 110~130%에서 시작하여 협상 가능성 고려
결론적으로 보자면
기본 예상가: 공시지가의 100~150% 범위에서 결정
개발 제한 강도: 제한이 크면 100% 근처, 제한이 적으면 120~150%
실거래가 분석: 국토부 실거래가 및 인근 거래 사례 확인 , 보다 정확한 가격을 원하시면 지자체 개발 규제 확인 + 인근 거래 사례 분석 후 매매가를 설정하는 것이 좋습니다. 참고하세요!!
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
질문자님은 철도보호지구 내 제3종 일반주거지역 토지를 소유하고 계십니다.
제3종은 말 그대로 높은 용적율과 건폐율을 허용해 개발 가치가 있는 땅입니다.
하지만 동시에 ' 철도보호지구 ' 라는 규제의 그늘도 드리워져 있습니다.
개발에 제약이 있을 수 있다는 뜻입니다.
이 두요소는 마치 서로 밀고 당기듯 , 땅값의 가능성과 한계를 동시에 말해줍니다.
요즘 들어 부동산 중개소 여러 곳에 매매 의뢰를해보니 , 예상 매매가가 천차만별입니다.
누구는 " 건물 올리기 좋아서 비싸게 내놓자 " 고 하고 , 누구는 " 규제가 많아 실수요가 적다 " 고 낮게 봅니다.
이렇게 뢸 경우 , 어느 정도 선에서 내가 기준을 잡아야 할까요?
현실적으로 , 공시지가는 출발점일 뿐 기준점은 아닙니다.
대개 실거래가는 공시지가보다 높게 형성됩니다.
특히 제3종 일반주거지역이라면 , 공시지가의 150%~250% 선까지 시세가 형성되는 경우가 많습니다.
물론 이는 지역의 수요 , 도로접면 , 면적 , 주변 개발 흐름 , 그리고 규제 정도에 따라 달라집니다.
철도보호지구라는 점이 어느 정도 가격상승을 누르겠지만 , 주거지역이라는 점은 여전히 매력입니다.
결국 중요한건 " 그 지역에서 실제 거래된 유사 필지의 사례 " 입니다.
공시지가의 몇 퍼센트를 고정적으로 적용하기보다는 , 최근 실거래사례와 비교해 내 땅의 위치적 강점 또는 약점을 따져 가격을 조정해야 합니다.
그리고 마지막으로 , 매수자는 늘 ' 정보 부족자 ' 이기에 , 가격을 정할 땐 조금의 여유를 두는 게 현명합니다.
너무 낮게 부르면 손해고 , 너무 높게 부르면 아예 거래가 안됩니다.
공시지가의 180%~220% 수준을 중심에 두고 , 협상의 여지를 둔 가격을 책정하는 것이 지금의 혼란한 시장에서 현명한 전략일 것입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
토지의 경우 시세를 알기가 어렵습니다. 같은 지역 주변 최근 거래 내역등을 참조를 해서 시세를 형성을 하곤 합니다.
아닌 경우 감정평가를 받고 진행을 하셔도 되지만 감정평가 비용이 드는 단점 또한 있을 수 있습니다.
호가는 시세를 여러곳을 알아보시고 매도자께서 결정을 하시면 됩니다.
감사합니다.