원룸 집주인인데, 3~4개월동안 외국인노동자가 월세도 납부하지않고 그 외 전기세도 연체가 되어있습니다
그래서 찾아가봐서 문을 두드렸는데도 반응이 없습니다
최근에 알아보면 집주인이더라도 함부로 세입자에 방에 들어가면 안되고 그 행위 또한 처벌을 받는다고 알고있습니다
어떻게 조치하는게 좋을까요? 전문가님들~~
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 Nick 변호사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
기본적으로 '민법 제640조'에 의거 임대인은 임차인이 차임일 2회이상 연체한 경우에는 임대차계약을 해지할수 있습니다. 즉 현재 월세로 내고 있으니깐 3-4개월이 밀렸다면 이미 2회이상 차임(월세)를 연체한 경우라서 임대차계약을 해지할수 있습니다.
월세가 밀린경우는 연체이자(법정이율 연 5%)를 요구할수 있으며, 집주인은 보증금에서 임대료를 공제할수도 있습니다. 허나 세입자가 연체된 임대료를 보증금에서 공제하라고 하는는것은 법적효력이 없지요. 또한 '지급명령신청제도'를 활용해서 돈을 달라는 취지의 소장을 법원에 체줄해서 소장을 받고 임차인에게 해당 내용을 송달하고 이의제기가 없으면 지급명령이 결정됩니다.
허나 현재 상황에서는 월세밀린것을 어쩔수없이 보증금에서 공제를 하고 있거나 이미 다 한상태일것이고, 3-4개월이 지난 지금도 연락이 안된다면 상기 민법상 2회차 이상 월세를 연체한 경우니 임대차계약을 해지하고, '명도소송'을 통해서 법원의 판결을 통해 점유이전을 받으셔야 할듯합니다.
그러나 명도소송은 비용도 많이 들고 시간도 많이 걸릴수있으니 그에 앞서 내용증명을 먼저 한두번 정도 보내고 연락이 없다면 바로 '명도소송'에 들어가면 될듯합니다.
허나 임차인이 외국인이고 오시스텔이나 빌라, 다가구주택등의 월세 임차인은 간혹 전입신고를 하지 않아서 내용증명 송달이 어려운경우에는 '공시송달'을을 통해서 진행하면됩니다 (법원의 게시판등에 14일간 게시하면 송달의 효력이 발생).
그리고 '명도소송'을 통하지 않고 임차인 허락없이 문을열고 들어간다던지 하면 '형법 제319조 (주거침입)'등이 적용될수 있으니 조심하셔야 할것입니다.
그럼 도움이 되었으면 합니다.
감사합니다.
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