가계약 파기 및 계약금 관련 문의 드립니다.
【계약서 작성전 계약금 일부 입금에 대한 확인서(매매)】
부동산의표시: 00시 00구 00아파트 제00동 제0층 000호
▶매매금액 : 4억
▶계약금 : 4,000만원(계약금중 일부를 금일 200만원 입금함)
▶잔금일 : 2025년 11월 30일(협의하여 조정할수 있다)
▶계약서작성: 2025년 9월중
▶매도인 : 000 (계좌번호 : 000)
▶매수인 : XXX
<특약사항>
1. 현 시설 상태에서의 계약이며, 등기사항전부증명서를 확인하고 계약을 체결한다.
2. 현재 등기사항증명서상 근저당권자 신한은행 채권최고액 금이억오천일백구십만원이 설정되어 있으며 매도인은 잔금일에 전액 상환. 말소하기로 한다.
3. 본 계약일에 명의는 변경될수 있다.
본 문자는 서면 계약서와 동일한 효력을 가지며, 금일 입금된 200만원은 계약금의 일부로 거래 당사자 사정으로 계약 불이행시 위약금 및 해약금으로 매도인은 배액 배상, 매수인은 계약금을 포기 하여야 한다(위약금 성질)
위의 문자를 받고 동의 하여 가계약을 진행 하였으며, 본계약 전에 파기 하려고 합니다.
굵은 글씨로 표시한 부분이 걱정되어 문의 드립니다. 200만원이 계약금의 일부라 하고, 매수인은 계약금을 포기하여야 한다 했는데
제가 파기 하게 되면 포기하는 금액은 200만원 인가요? 4000만원 인가요? 애매하게 적혀 있어 문의 드립니다.
이렇게 일처리 하고서는 부동산에서 중계 수수료도 줘야 한다는데 이거도 맞는건가요?
https://casenote.kr/%EB%8C%80%EB%B2%95%EC%9B%90/2014%EB%8B%A4231378이걸 아래에서 알려주셔서 봤는데 이건 계약서 까지 쓴 뒤의 경우라 저의 경우와는 다른거 같아서요.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론
현재 상황에서 매수인이 계약을 파기할 경우 포기해야 하는 범위는 실제로 지급한 금액에 한정됩니다. 계약서상 더 큰 금액이 계약금으로 기재되어 있더라도 지급이 이루어지지 않았다면 위약금의 대상이 되지 않습니다. 따라서 현실적으로 교부된 금액까지만 몰취될 수 있습니다.계약금의 법적 성질
계약금은 계약 체결과 동시에 교부되어야 그 효력이 발생합니다. 일부만 지급된 경우에는 지급된 부분만 계약금으로서의 성질을 가지며, 나머지 금액은 단순한 약정상의 숫자에 불과합니다. 따라서 해약금 특약이 있더라도 지급되지 않은 금액까지 포기하는 것으로 확대 해석되지 않습니다.가계약의 효력
문자 등 확인서 형식으로 작성된 경우에도 계약의 효력은 인정될 수 있으며, 일부 계약금이 실제로 지급되었다면 그 범위 내에서 계약상 구속력이 발생합니다. 본계약 전 단계에서 매수인이 철회할 경우에는 이미 납부한 금액을 포기하면 족하고, 그 이상의 책임은 인정되기 어렵습니다.중개보수 문제
부동산 중개보수는 원칙적으로 본계약 체결 시 발생합니다. 가계약 단계에서 본계약으로 이어지지 않고 파기되었다면 통상 중개수수료를 지급할 의무는 없습니다. 다만 중개사가 계약 성립에 실질적으로 기여했고 거래가 성사 직전 단계까지 진행된 경우 일부 보상 문제가 제기될 여지는 있으므로, 법적 근거 여부를 따져 대응하는 것이 필요합니다.대응 전략
향후 분쟁을 예방하려면 매도인에게 계약 파기 의사와 계약금 포기에 대한 의사를 명확히 통보해야 합니다. 또한 중개수수료를 요구받을 경우 법적 발생 요건이 충족되지 않았음을 근거로 거절할 수 있습니다. 필요하다면 관련 사실관계를 정리하여 변호사의 검토를 받는 것이 안전합니다.