아들이 부모님에게 증여 방법 문의

Question

안녕하세요

부모님과 살고있는 집을 구입당시 사정상 제 명의로 대출받아 계약했으나, 추후 부모님에게 증여?를 해드리려고합니다.

제가 생각한 것은 아래의 4가지 예시인데 어떤방법으로 진행을 할지.. 더 좋은 방법이 있다면 어떤 방법이 있을지 알려주시면 감사하겠습니다ㅠ

상황

집 공시가 : 117,000,000

집 구입가 : 150,000,000('20.6월구입)

현재시세 : 170,000,000

주택대출잔액 : 72,000,000(3년안에 갚을여력있음)

제가 생각한 방법들

1. 아빠가 만65세되면 증여한다(증여할때 노인해택이 있다고 들음)

2. 엄마에게 집명의를 넘기며 대출도 넘긴다.

3. 빚을 다 갚고 증여한다(엄마.아빠 공동명의)

4. 내가 가지고 있는다

위 방법말고 괜찮은게 또 있을까요ㅠ

추가로 엄마에게 집을 넘겼을때 아빠가 빚이 있다면 영향(압류 등)이 있을지도 확인부탁드립니다ㅠㅠ

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 송용현 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

꼭 명의 변경을 해야할 이유가 없다면 4번을 추천드립니다. 부모님에게 부동산 증여시 취득세, 증여세 발생하고, 추후 상속개시된다면 상속재산에 합산되고 다시 취득세 발생하기 때문입니다. 질문자님이 다주택자여서 주택수를 줄이는 것이 유리한 경우가 아니면 굳이 소유권 이전비용을 지출하면서 명의변경할 이유가 없을듯합니다.

답변이 조금이나마 도움이 되셨길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이영우회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

65세 이상이라고 하여 증여세 혜택이 존재하는 것은 아닙니다. 오히려 10년간 5천만원의 증여재산공제를 이용하여 매 10년 단위로 주택 지분을 증여하는 방법이 유리할 수 있습니다.

부채를 포함하여 증여하는 것을 부담부증여라고 합니다. 부담부증여에 해당할 경우 부채에 해당하는 비율만큼 양도한 것으로 보아 양도소득세를 부담하여야 합니다. 예를들어 1억원에 취득한 주택을 2억원일 때에 증여하였는데 부채 비율이 50%라면 양도차익 1억원 * 50% = 5천만원에 해당하는 양도소득세를 부담하여야 합니다. 참고로 증여세법상 납세의무자는 수증자(부모)이며, 소득세법상 납세의무자는 소득이 발생한 본인입니다.

증여세를 전혀 부담하지 않을 생각으로 10년마다 5천만원씩 증여한다면(앞으로 증여재산공제 금액이 증가할 수도 있습니다.), 주택 가격 상승을 고려했을 때 30년~40년이 소요될 수 있습니다.

5천만원을 초과한 1억원까지는 10% 세율을 부과하는데, 차라리 1억 5천만원까진 지금 증여하고 증여세 약 1천만원을 부담하는 것도 좋을 수 있습니다. 어차피 10년이면 재산가치가 적어도 10%는 맞춰 상승할테니 따지고 보면 불이익도 아니라 봅니다. 세금을 모두 회피하겠다고 생각하면 여러 문제가 발생할 수도 있습니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부모님에게 증여할 경우, 노인으로 인한 세제 혜택은 없습니다. 직계비속(자녀, 손자녀 등)으로부터 증여받을 경우 10년간 5천만원까지 증여재산공제(비과세)가 적용됩니다.

그 외의 사항은 대출과 연관되어있으므로 현재 주어진 경제적 상황에 맞게 고려하시면 될 것이며, 부모님께 증여할 때는 부모님 각자에게 공동으로 증여하는 것이 증여세를 절세할 수 있습니다. 어머니 단독명의로 증여할 경우, 아버지 채무 때문에 어머니의 재산이 침해되지는 않습니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.