최우선변제에 해당해도 보증금을 다 못받을 수 있나요?

Question

21.7월에 근저당 채권최고액 1.92억 설정되어있고 당시 매매가는 2.47억 입니다. 서울 물건이라 5000만원까지 최우선변제되는 것으로 알고 있는데, 근저당이 많이 잡혀있어서 들어가도 될지 고민입니다. 최우선변제에 해당하더라도 보증금을 다 못받는 등의 불이익을 받는 경우가 있을 수 있나요? 근저당이 많이 잡혀있는 부동산에 전월세로 들어간 경우 위험함을 인지하고 들어갔기때문에 최우선변제를 받지 못했다는 판례도 있다고 해서 여쭤봅니다.

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.
질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.

근저당이 설정되어 있더라도 최우선변제권은 그러한 순위에 무관하게 최우선 변제가 되는 한도를 정한 것이므로 일정 금액까지는 최우선변제를 받으실 수 있습니다. 법으로 정해진 것이고 위험을 인지하냐 아니냐는 무관합니다. 계약전 중개사무소를 통해서 다시 한번 확인을 명확히 해두시고 해당 내용을 계약서에 기재하시고 진행하시는 것이 안전하겠습니다.

Answer 2

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

최우선 변제권에 있더라도 다른 조세 채권 등과의 순위에 비하여 변제 받지 못할 가능성이 있고 위의 경우 보증금의 범위에 5천만원 이상인 경우 반환 가능성이 높아 보이지 않아 각별한 주의가 필요해보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.

주택임대차보호법 제8조에서 선순위 담보물권자보다도 앞선 소액임대차보증금의 최우선 변제권을 인정하는 것은 임차인이 미처 예상하지 못했던 사정에 의하여 임차부동산이 경매되는 경우 선순위 담보물권자의 피해를 감수하고서라도 임차인의 주거생활의 안정을 보장하려는 데 그 취지가 있습니다. 따라서 단순히 근저당권이 설정되어 있음을 알고서 임대차계약을 체결했다 하더라도 원칙적으로 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당합니다.

다만 예외적으로 임차인이 주택에 경매가 개시될 것을 충분히 예상하면서도 임대인과 공모하여 부당한 이익을 취하기 위해 임대차계약을 체결한 경우라면 이는 주택임대차보호법을 악용하고자 하는 것이므로 주택임대차보호법의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않을 수도 있습니다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결 등 참조).

관련 법령

주택임대차보호법

제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

   ② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

   ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009.5.8>

  [전문개정 2008.3.21]