주택임대사업자 계약 상속 관련 질문드립니디

Question

어머니께서 주택임대사업자를 등록하셔서 26년 6월 8년 되시는 해였고 7월 잔금 일정으로 부동산 매매 계약을 진행하셨고 계약금 및 중도금은 수령하셨는디 갑자기 돌아가셨습니다

현재 7월 잔금 일정만 남아있는 상황입니다

1. 임대사업자 승계 후 상속등기 하고 나서 매매계약을 진행해야 할것 같다고 세무사님이 말씀하셨는데

2. 법무사님은 상속 등기 필요 없이 잔금일에 상속인 서류 첨부해서 매수인에게 소유권 이전등기하면 될 것 같다고 답변을 받았습니다

상속 관련해서 뭐가 맞는지 답변 부탁드립니다

Answer 1

안녕하세요. 이성재 세무사입니다.

소유권이전등기 실무만 놓고 보면 법무사님 말처럼 반드시 선행 상속등기를 마쳐야만 하는 것은 아니고, 상속인 전원이 매도인 지위를 승계한 서류를 갖추어 망인에서 매수인으로 직접 이전등기를 하는 방식이 가능합니다

주택임대사업자 지위 승계 문제는 등기 문제와 별개이고, 「민간임대주택에 관한 특별법」 및 시행령은 임대사업자 사망 시 상속인의 승계 여부를 전제로 등록말소·승계 사유를 규율하고 있어, 세무사님 말씀은 주로 임대사업자 등록, 의무임대기간, 세제 추징 여부 같은 행정·세무 리스크 관리 차원에서는 맞는 의견입니다.

즉 세무관점에서는 세무사님이 맞는 말씀, 등기만을 놓고 보면 법무사님의 의견도 맞는 의견입니다.

정리하면, 잔금일 전에 상속인 확정, 가족관계서류·제적등본·기본증명서·상속인 전원의 인감서류, 기존 매매계약의 승계 또는 추인 확인서를 준비하여 직접이전등기 가능 여부를 관할 등기소 또는 등기대리인인 법무사를 통해 절차를 진행하시고, 동시에 지자체에 임대사업자 승계 또는 말소신고 및 의무임대기간 중 양도에 따른 세제 추징 가능성을 세무사를 통해 확인을 하시는 것이 적절해보입니다.