사망으로 인한 임차권 승계 시 질문드립니다
사망으로 인하여 전세 임차권을 승계하였습니다.
이 때 전세 계약서를 재작성하고 전세권설정 및 확정일자도 받아야 하나요?
답변 부탁드립니다ㅠㅠ
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
임차인이 사망한 경우 상속인은 당연승계의 원칙에 따라 임차권을 포괄적으로 승계합니다. 따라서 별도의 재계약이 없어도 임대차관계는 존속하며, 기존 임대차계약의 효력과 보증금 반환청구권도 그대로 상속됩니다. 다만, 실무상 임대인과의 분쟁 예방 및 추후 보증금 반환 청구를 명확히 하기 위해 상속인 명의로 계약서를 재작성하는 것이 안전합니다. 전세권설정등기나 확정일자는 새로 받을 필요는 없지만, 보증금 보호를 위해 재확인을 권장합니다.법리 검토
민법상 임차권은 일신전속적인 성질이 아니므로, 사망 시 상속인에게 상속됩니다. 주택임대차보호법 역시 임차인의 사망을 이유로 계약이 종료되지 않음을 전제로 합니다. 따라서 상속인이 임차인 지위를 승계하면 종전의 확정일자 효력도 원칙적으로 유지됩니다. 다만, 상속인이 새로운 임차인으로 거주하게 되면 전입신고와 주민등록 이전을 통해 대항력을 다시 확보하는 것이 좋습니다.수사 또는 재판 대응 전략
상속 후 보증금 반환을 청구할 경우, 임대인은 상속관계 증명서류(가족관계증명서, 제적등본, 상속인 확인서 등)를 요구할 수 있습니다. 계약서를 재작성하지 않더라도 이러한 서류로 승계 사실을 입증할 수 있습니다. 다만 임대인이 이를 인정하지 않거나, 제3자 명의로 계약을 변경하려는 경우에는 내용증명으로 상속승계 사실을 통보하고 추후 반환청구권을 명확히 해두는 것이 바람직합니다.추가 조치 또는 유의사항
상속인이 여러 명일 경우 공동상속관계로 임차보증금 반환청구권도 공동으로 행사해야 하므로, 단독청구를 원하면 상속재산분할협의서 또는 위임장을 준비해야 합니다. 또한 상속세 신고 시 임차보증금이 상속재산에 포함되므로 과세 여부도 검토해야 합니다. 임대인이 계약서 재작성이나 전세권 재설정을 요구한다면, 조건과 보증금 액수의 변동 여부를 면밀히 검토해야 합니다.
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