임차인에게 계속 편의를 봐드렸는데 전세보증반환확약서 작성 요청이 왔습니다

Question

저는 임대인입니다.

1. 임차인과의 전세계약이 `22년 8월 28일에 만료되어, 연장 혹은 계약 종료 여부를 6월초에 여쭤봤으나, 7월말 경에 10월 말~11월 초에 이사 갈 예정이라고 전함. (1차적으로 통보한 날짜는 10월말, 2차적으로 통보한 날짜는 11월 초)

2. 계속되는 금리인상에 따른 부동산 수요 하락에 부동산을 시세보다 싸게 내놨음에도 손님이 없는 상황.

3. 10월초 임차인이 LH 전세보증반환확약서 작성요청을 하였고, 저는 새로운 임차인이 나타나기 전까지는 보증금을 반환하기 어렵다고 주장하였습니다. 그 근거는 다음과 같습니다

1. `20년 12월 10일이전인 `20년 8월 28일 체결된 계약이기 때문에 임대차 계약갱신 요구권을 임대차기간 종료 2개월 전(`22.06.28)까지 행사하여야했으나, 그 이후에서야 임대차계약을 임의로 11월 초까지만 연장하기로 통보하였다는 점. 이때까지는 부동산 측에서도 암묵적으로 2달정도는 봐드리는 경우가 있다고 하셔서 저도 그러려니 했습니다.

2. 7월말 이사 통보 이후(계약 연장이라고 해야할지 해지라고 해야할지 모르겠네요) 2번의 기준금리 인상(8월 25일 25bp, 10월 12일 50bp)으로 인하여 그 때에 비해 확연히 전세에 대한 수요가 급감 했다는 점.

전세값은 계속해서 내려가고 있는 상황에 저도 계속해서 시세보다 낮은 값에 매물을 내놓고 있는데도, 집을 보러오는 손님이 없어 저도 걱정이 되는 와중에, 임차인은 계속해서 본인이 이사를 가야한다고 날짜에 맞춰 보증금 반환응 요구하고 있습니다. 집안 사정이 있어 대학생 신분으로 관련 지식이 전무한 채로 집에 대한 관리를 제가 오롯이 하고 있는데, 주변에 도움을 요청을 사람이 없어 이렇게 여쭤봅니다. 도움이 될만한 답변이나 말씀해주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

질문을 요약하면 임대인은 2개월전까지 임차인에게 재계약 여부를 묻는 의사의 통지는 했으나, 임대차보호법상 계약 거절의 통지나, 조건을 변경하지 않으면 재계약을 하지 않겠다는 등의 통지는 하지 않은 셈이어서, 계약은 묵시적갱신이 일어난 셈입니다.

임차인 역시 2개월전까지 임대인에 대하여 아무 의사를 표하지 않고, 1개월 전 7월에야 계약 종료의사를 밝혀 통보시기를 어겨서 역시 계약의 묵시적 갱신이 일어났고, 이때는 전임대차와 같은 조건으로 2년 더 계약이 연장됩니다.

그런데, 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수는있는데 이때의 계약해지통보가 임대인에게 도달 후 3개월이 지나야 해지효력이 발효됩니다. 즉, 질문에서 임차인이 10월이 되어서야 통지를 한 셈이니 내년 1월경에야 계약해지가 된다 할 것입니다.

임차인과 묵시적 계약이 된 것과,

계약의 해지 효력이 일어나는 시점에 대하여 상호 협의해서 정리할 필요가 있어 보입니다.

어쨌든, 님께서는 그동안 주택퇴거자금대출, 즉, 전세보증금 반환자금대출 등을 금융기관에 알아보시고 보증금 반환에 준비해주셔야 할 것 같습니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일단 보증금은 계약만료와 동시에 돌려주시는게 맞습니다. 즉 주택인도와 보증금 반환은 동시이행하셔야 합니다.

그리고 처음부터 재계약시 부동산에서 정확한 이야기를 전달하지 않은듯 합니다. 계약만료시 임대인은 임차인에 편의를 위해 두달의 연장계약을 하는 경우는 없습니다. 있다해도 정상적인 계약갱신청구권을 사용한 2년 계약갱신을 진행합니다.

이는 보증금 반환의무에 대한 부담도 있지만 가장큰 문제는 임차인의 계획 변경으로 인한 문제가 생길수도 있기때문입니다. 그래서 정상적인 재계약을 진행하고 그 사이 계약해지가 발생되었을때 그 책임에서 벗어날수 있기 때문에 임차인에게는 좋은 방법은 아닐지라도 임대인 입장에서는 최초한 지금처럼 고민할 일이 없기 때문입니다. 이미 계약서 없는 갱신아닌 갱신이 구두되셨기에 이전 계약은 해지 된듯하고 이사일에 보증금을 돌려주셔야 할듯 합니다.