공동명의 전세 위임장 법적 효력에서 미취학 아동의 위임장 등이 인정되나요?
안녕하세요. 제가 전세를 들어가려고 하는데, 등기부등본을 보니 A의 지분이 3분의 2, B의 지분이 3분의 1이었습니다. 그리고 B는 A의 자녀로 보이며, 18년생으로 아직 미취학 아동입니다.
그래서 찾아보니 A와 계약을 하더라도 과반의 지분을 가졌기 때문에 법적효력이 있고 우선 변제권을 받을 수 있다고 하네요. 근데 여기서 또 말이 갈리던데,
1. A와 계약을 하면 A의 지분만큼만 우선 변제권이 인정되는걸까요? 아니면 불가분채무인가? 그런 개념이 있는거 같던데 전체 전세금에 대한 우선 변제권이 인정되는지 궁금합니다.
어쨌든 저희 입장에서는 둘 모두와 계약을 하는게 안전할거 같은데, B가 미취학 아동이기도 하니까 계약날에는 A만 부동산에 나와서 계약을 하게 될거 같습니다.
그럼 여기서 또 생기는 궁금증이
2. B는 미취학 아동이니까 법적대리인은 A일거고, 이 사실을 증빙하는 서류만 있으면 A랑만 계약해도 위임하여 계약하는 것으로 판단하여 A, B 모두와 계약 가능한가요?
만약에 안된다고 한다면 B의 위임장이 필요할텐데, 보통은 위임장+인감증명서를 많이들 받더라고요. 인감증명서는 본인이 위임한게 맞다는걸 증빙하는 용도인듯 한데 애기라 인감은 당연히 없을거라서
3.인감이 없이 서명만 해도 효력이 발생하나요? 이런 경우 녹취 등을 통해 동의했다는 기록을 남기는거 같은데미취학 아동의 위임장 서명 및 전세 계약 동의 녹취본이 법적 효력을 가질 수 있나요?
요런 점들이 궁금합니다. 사실 상황에 따라 궁금한 점을 적어놨지만 요약하자면, '지분 3분의 2를 가진 A씨와 지분 3분의 1을 가진 B(미취학 아동)와의 전세 계약을 하려면 어떻게 하는게 제일 안전한가. 어떤 서류를 준비해야하는가'라고 볼 수 있겠습니다.
답변 주시면 너무 감사하겠습니다.
안녕하세요. 윤관열 변호사입니다.
안전한 전세 계약을 위해 다음 사항을 고려해야 합니다.
첫째, 공동명의 부동산의 경우 지분을 가진 모든 소유자와 계약을 체결해야 전세금 전액에 대해 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 따라서 A와의 계약만으로는 A의 지분만큼만 우선변제권이 인정될 가능성이 있으므로, B와도 계약이 필요합니다.
둘째, B가 미성년자라면 법적 대리인(일반적으로 부모인 A)이 계약을 대리할 수 있습니다. 이 경우 A가 B의 법적 대리인임을 증명할 수 있는 가족관계증명서를 요구하는 것이 안전합니다.
셋째, B의 동의와 관련하여 위임장을 받는 경우, 인감증명서 대신 법적 대리인의 서명이 포함된 위임장과 법적 대리인임을 증명하는 서류를 준비해야 합니다. 미취학 아동의 서명이나 동의 녹취는 법적 효력이 없으므로, A의 대리 권한 증빙이 핵심입니다.
넷째, 계약 전 등기부등본과 함께 법적 대리인의 서류를 꼼꼼히 검토하여 추가적인 법률 자문을 받는 것이 안전합니다.