타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하는 경우의 반환해야 하는 부당이득은 어떻게 되나요?
권한이 없이 건물이 있기 때문에 토지의 차임에 상당하는 이익이 반환범위가 되는 것인지와 이로 인하여 부당이득으로 반환해야 하는 범위는 얼마나 되는지 궁금합니다
안녕하세요. 이성재 변호사입니다.
토지에 권한 없이 건물을 세웠다면, 건물소유자는 토지주에게 토지의 점유·사용으로 인한 임대료(시가 임료) 상당액을 반환하면 됩니다. 그러므로 해당 기간(부당점유기간) 동안의 토지 임대료가 부당이득 반환 범위가 됩니다.
1명 평가안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
토지에 대하여 점유 권한 없이 건물을 소유하는 경우에는 그 토지 차임 상당의 부당이득 반환을 의무로서 부담하게 되는 것이고 이때 그 건물을 통해서 얻은 이익에 대해서까지 부당이득 범위에 포함된다고 보기는 어렵습니다
1명 평가안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.
권한이 없이 토지를 점유하고 있는 만큼 부당이득반환의무가 인정되며, 부당이득범위는 해당 점유부분의 차임상당이 될 것입니다. 통상 이에 대하여는 소송절차에서 감정으로 정리됩니다.
1명 평가안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유·점유한 경우, 부당이득의 반환범위는 토지 사용으로 얻은 이익, 즉 통상임료 상당액이 기준이 됩니다. 이는 토지 소유자가 임대했을 경우 받을 수 있었던 금액에 해당하며, 특별한 사정이 없는 한 실제 발생한 손해가 아니라 객관적 임료 수준으로 산정됩니다. 따라서 반환의무자는 토지 점유 기간 전체에 대해 그 시점의 통상임료 상당액을 부당이득으로 반환해야 합니다.법리 검토
민법상 권원 없는 점유자는 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻은 경우 부당이득을 반환해야 합니다. 대법원은 토지를 무단으로 점유하거나 그 위에 건물을 신축·보유한 경우, 점유자는 토지를 사용함으로써 임대료 상당의 이익을 얻었다고 보고 이를 반환해야 한다고 판시해 왔습니다. 이때 반환액은 해당 지역의 공시지가, 용도지역, 유사 임대 사례 등을 종합해 산정한 객관적 임료로 평가됩니다.소송 및 입증 전략
부당이득금 청구소송에서는 토지 소유자가 사용기간과 통상임료 수준을 입증해야 합니다. 감정인을 통한 임료평가가 핵심 증거가 되며, 건물이 철거되지 않은 상태에서 점유가 계속되면 청구액이 누적됩니다. 무단점유자의 고의·과실이 인정되면 단순 임료를 넘어 지연손해금까지 포함해 청구가 가능합니다. 반면 점유자가 점유권원을 정당하게 믿을 만한 사정이 있으면 일부 감액이 인정될 수 있습니다.추가 조치 및 유의사항
토지 소유자는 건물 철거 및 인도청구와 함께 부당이득금 청구를 병행할 수 있습니다. 반환 범위는 건물이 존재하며 토지를 실질적으로 점유한 기간 전체이며, 건물 가치나 매매이익은 반환대상이 아닙니다. 감정 결과에 따라 통상임료가 상당히 높게 산정될 수 있으므로, 장기간 무단점유는 금액 부담이 크게 확대됩니다.