아파트 관리소 직원이 수리하다가 오히려 고장을 냈어요,, 배상 관련 문의드립니다.
아파트 준공 약 6년 되었고, 저희는 2025년 10월 전세로 입주했습니다. 약 2~3주 전부터 베란다에 설치된 워시타워 주변 바닥에 물이 고이는 현상이 발생했습니다. 세탁기 누수를 의심했으나 점검 결과 워시타워 자체의 누수는 아니었습니다.
워시타워 기준 오른쪽에는 보일러가 있고 보일러 쪽에서 물이 떨어지며, 왼쪽 바닥에 물 고임이 반복되어 관리실에 점검을 요청했습니다. 관리실에서는 워시타워로 인해 확인이 어렵다고 하여 워시타워를 이동했습니다.
이후 보일러 기사를 통해 점검한 결과, 보일러 기기 자체는 정상이며 문제 원인은 보일러 하부 배관 누수라는 설명을 받았습니다. 즉, 이 시점까지 보일러는 고장이 없었습니다.
그 후 관리실 담당자가 과거 다른 세대 사례와 동일한 방식이라며 직접 수리를 진행했습니다. 첫 수리 과정에서 배관 분리 및 고무링 교체, 연결 부품 체결을 시도했으나 체결이 제대로 되지 않았고, 이때 보일러에 에러 코드가(고장에러는 아님) 발생했습니다. 이후 다시 배관을 분리해 재시도하는 과정에서 보일러에 고장 에러 코드가 발생하여 정상 작동이 불가능해졌습니다. 결과적으로 정상 작동하던 보일러가 관리실 직원의 수리 과정 중 고장났습니다.
현재 보일러 고장으로 겨울철 난방이 불가능한 상태이며(온수는 사용 가능), 추가 수리 일정 및 비용 문제가 발생했습니다. (수리예정) 원래 배관 누수 수리는 집주인이 부담하고, 워시타워 이동·재설치 비용만 집주인과 반반 분담하기로 정리되어 있었으나, 관리실 수리 과정에서 보일러 고장이 추가로 발생하면서 책임 관계가 애매해졌습니다.
관리실은 도와주려다 그런것이니,, 비용을 분담하자는 입장이지만, 저희는 보일러가 수리 전 정상 상태였고 고장이 관리실 소속 직원의 업무상 수리 행위 중 발생한 만큼, 직원분 개인이 아닌 관리소가 책임을 부담하는 것이 타당하다고 판단합니다(최소한 담당 직원분과 관리소의 연대책임). 또한 전세 임차인인 저희가 사용자 과실이나 기존 하자가 아닌 보일러 고장 비용을 분담해야 할 법적 근거가 있는지에 대해 의문이 있습니다.
이와 같은 사실관계를 바탕으로 관리소의 법적 책임 범위, 손해배상 주체, 보일러 수리 또는 교체 비용 및 사용 불가 기간에 대한 손해배상 가능성에 대해 법적 조언을 구하고자 합니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
관리소 소속 직원이 업무상 수리 과정에서 정상 작동하던 보일러를 고장 낸 경우, 원칙적으로 관리주체인 관리소가 손해배상 책임을 부담할 가능성이 높습니다. 임차인에게 기존 하자나 사용상 과실이 없고, 고장이 관리소 직원의 수리 행위와 상당인과관계가 인정된다면 임차인이 비용을 분담해야 할 법적 근거는 약합니다. 보일러 수리 또는 교체 비용과 사용 불가 기간에 따른 손해도 배상 범위에 포함될 여지가 있습니다.법리 검토
관리소 직원은 관리주체의 업무를 수행하는 자로 평가되며, 그 업무 수행 중 과실로 타인에게 손해를 발생시킨 경우 민법상 사용자책임이 문제됩니다. 또한 관리소가 공용 또는 관리 대상 설비 점검·수리를 자의적으로 진행한 이상, 그 결과 발생한 추가 손해에 대한 책임을 회피하기 어렵습니다. 임대차 관계상 구조적 배관 하자 수리 책임은 임대인에게 귀속되지만, 이번 보일러 고장은 기존 하자와 별개의 새로운 손해로 구분될 가능성이 큽니다.수사·재판 대응 전략
우선 보일러 기사 또는 제조사 점검서를 통해 수리 전 정상 상태와 수리 과정 중 고장 발생 경위를 명확히 문서화하시는 것이 중요합니다. 관리실과의 통화, 문자, 방문 기록도 모두 보존하시고, 관리주체 명의로 공식적인 사고 경위서와 책임 인정 여부를 요청하는 내용증명을 검토할 수 있습니다. 관리소가 비용 분담만을 고집할 경우, 임대인과 공동 대응하여 관리주체를 상대로 손해배상 청구를 진행하는 방식이 현실적입니다.추가 조치 및 유의사항
보일러 미가동으로 인한 난방 불능 기간이 장기화될 경우, 임시 난방 비용이나 거주 불편에 대한 손해도 부수적 손해로 주장할 수 있습니다. 다만 감정적 대응이나 현장 언쟁은 피하고, 모든 협의는 기록으로 남기시는 것이 중요합니다. 사안은 사실관계 입증이 핵심이므로 초기 정리가 향후 분쟁 결과에 큰 영향을 미칩니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
일단 협의가 되는 게 아니라면 명확하게 그 수리과정에서 과실로 고장이 발생한 게 입증되어야 관리사무소에 책임을 물을 수 있는 것이기에 전문업체를 통해 수리를 진행하며 그 고장원인을 파악한 후 비용분담을 정해야 할 것으로 보이고 세대 부담이 발생한 경우에도 임대인이 부담해야 할 사항입니다. 이상입니다