사업용 오피스텔 실사용은 주거용으로 하고있을시 매매?
사업용 오피스텔로 분양받아 부과세 환급받고 월세두고있었는데 세입자가 전입신고를 해서 실사용은 주거용으로 사용하고있습니다. 이때 매매시 매수자는 사업자등록증을 내고 포괄양수도계약으로 했다가 나중에 주거용으로 오피스텔이 잡힐때 토해내는 부가세는 매도인이 부담하고 매수인인 매매당시 등록했던 사업자 등록증을 폐업만 하면 문제없나요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
오피스텔을 사업용으로 분양받아 부가가치세를 환급받은 경우 , 해당 오피스텔은 원칙적으로 ' 사업용 ' 으로 사용되어야 합니다.
그러나 실제로 세입자가 전입신고를 하고 주거용으로 사용하는 경우 , 과세당국은 이를 용도 변경으로 간주하여 부가세를 추징 할 수 있습니다.
이때의 부가세는 보통 사업자 (즉, 매도인)의 책임이 되며 , 매매 당시 포괄양수도 형식으로 계약을 체결하더라도 , 실질 과세 원칙에 따라 매도인이 실질적으로 부가세 환급을 받은 주체이고 , 사용용도 전환이 그 시점부터 이루어졌다면 매도인 부담이 됩니다.
만약 매수인이 사업자등록증을 내고 오피스텔을 인수했으나 , 이후 폐업을 하고 실제로 주거용으로 전환되었다면 , 폐업일 전까지의 용도와 사용내역이 중요합니다.
폐업 후에는 더 이상 세금계산서 발행도 불가능하고 부가세 대상 사업체가 아니므로 , 해당 오피스텔을 사업용으로 유지하지 않는 한 잔존재화 부가세 문제가 발생할 수 있습니다.
즉 , 사업에 쓰던 자산을 사적으로 사용하거나 사업을 종료하면서 사적 재화로 바꾸는 경우 , 잔존재화에 대한 부가세를 자진납부해야 할 의무가 생깁니다.
요약하자면 :
ㆍ 매도인이 실사용과 상관없이 부가세 환급을 받았고 , 주거용 전환이 확인되면 부가세 추징은 매도인 부담.
ㆍ 매수인이 사업자등록 후 포괄양수도를 했더라도 , 사업 목적이 유지되지 않고 폐업했다면 잔존재화 부가세 자진 납부 가능성 있음
ㆍ 부가세 부담 여부는 실제 사용용도 , 사업의 지속성 , 과세기간 내 사용상태를 종합해 결정됨.
이러한 사례는 부가세 정산 리스크가 커서 , 매매 전 세무사 상담을 통한 명확한 세금 분담 특약이 매우 중요합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
업무용 오피스텔에 전입신고를하여 주거용으로 사용하게되면 매도시 주택으로 평가 될 수 있습니다. 따라서 사업자등록증을 통한 포괄양수도가 되지 않을 수있음에 유의하시기 바랍니다.
사업용 오피스텔로 분양받아 부과세 환급받고 월세두고있었는데 세입자가 전입신고를 해서 실사용은 주거용으로 사용하고있습니다. 이때 매매시 매수자는 사업자등록증을 내고 포괄양수도계약으로 했다가 나중에 주거용으로 오피스텔이 잡힐때 토해내는 부가세는 매도인이 부담하고 매수인인 매매당시 등록했던 사업자 등록증을 폐업만 하면 문제없나요?
==> 그렇지 않습니다. 오피스텔인 경우 매수인이 주거용으로 사용한다면 나중에 양도시 양도소득세가 부과될 수 있는 만큼 이 부분 잘 확인하시면 되는 사항입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
오피스텔을 사업용(임대사업 등)으로 등록하고 부가세 환급을 받았지만,세입자가 전입신고를 해서 주거용으로 사용 중이라면
부가세 환급 요건이 충족되지 않게 되어 환수 대상이 됩니다
즉, 실사용이 주거용이면 환급받은 부가세는 국세청이 다시 추징할 수 있습니다.
이건 소급해서 환수되며, 주로 소유자(매도인) 기준으로 발생한 일에 대한 책임이므로 매도인이 부담하는 것이 일반적입니다.
사업자 등록 상태에서 오피스텔을 포괄양수도 계약으로 양도하면 부가세 면세가 가능합니다.
다만, 실제 오피스텔이 주거용으로 사용 중이라면, 국세청은 이를 사업의 양도로 인정하지 않을 가능성이 높습니다
따라서 포괄양수도 계약 자체가 부정될 수 있으며, 이 경우 부가세 과세 대상 거래가 됩니다
매수인이 매매 당시 사업자등록을 한 후 바로 폐업하면,국세청은 이를 형식적 포괄양수도, 즉 부가세 회피 목적으로 판단할 가능성이 있습니다
따라서 매도인과 매수인 모두 세무조사 대상이 될 수 있습니다
특히 매도인이 받은 환급 부가세가 실사용과 불일치한 경우, 매도인에게 부가세 추징이 이뤄질 수 있습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
오피스텔은 업무용으로 사용할 경우 부가세를 환급받을 수 있습니다.
단 사업용으로 2년 이상 계속 사용해야 하고 주거용으로 전환되면 환수 대상입니다.
실무상으로 매수인과 계약서에 "본 건 오피스텔의 부가가치세 환급 관련한 모든 사후 추징 세액은 매도인이 부담한다."라는 특약사항을 넣어 계약이 가능하지만 세법상 부가세 납세의무자는 매수인입니다.
국세청은 매수인에게 세금 추징을하고 매도인에게 구상권 행사를 청구해야 하는 구조가 됩니다.
또한 폐업을 하더라도 폐업 당시 해당 오피스텔이 실제로 주거용으로 사용 중이라면 기존에 환급받았던 부가세 일부 국세청이 환수하게 됩니다. 폐업 신고 후에도 주거용으로 사용이 계속된다면 문제는 여전히 발생할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
현재 상황 정리사업용 오피스텔로 분양받아 부가세 환급 받음
현재 세입자가 전입신고 → 주거용으로 실사용
매매하려고 함
매수인이 사업자등록해서 포괄양수도로 매수 후
나중에 주거용으로 전환되면 부가세 환급분을 토해내야 하는 상황
핵심 포인트포괄양수도 요건 충족 여부
오피스텔 거래 시 사업용 부가세 환급을 유지하려면 ‘사업자 간 포괄양수도’ 형태로 계약해야 함.
즉, 매수인이 같은 용도의 사업자로 인수해서 부가세를 승계해야 함.그런데 문제는 세입자가 주거용으로 사용 중이라는 점.
이미 실사용이 주거용이면, 세법상 부가가치세 과세대상인 사업용 부동산 요건을 상실한 것으로 봅니다.
세법에서는 실사용 기준으로 판단하거든요.
매수인이 사업자등록증 냈다가 폐업하면?
그렇기 때문에 이 상태로 매매 시, 부가세 환급분을 토해낼 가능성이 매우 높습니다.이 경우에도 국세청은 실사용이 주거용임을 확인하면 포괄양수도로 인정을 안 해주고 부가세를 추징합니다.
포괄양수도는 실질이 중요해서 명목상 사업자등록 → 단기간 후 폐업은 세무조사 때 문제 될 가능성 큽니다.
정석적인 해결 방법
거래 당사자 간 합의로 “부가세 토해내면 매도인이 부담” 이라는 특약을 걸 수는 있지만, 그래도 세법상 세금은 법적으로 납세의무자(매도인)에게 귀속되고, 나중에 추징되면 결국 매도인에게 가니까 위험한 구조입니다.1.세입자 전입신고 해제 후 사업용도로 복귀 → 매매
가장 깔끔
단, 현실적으로 어렵다면
2.부가세 자진납부 후 매매
매매가를 부가세 토해내는 금액만큼 조정해 거래
매도인·매수인 부담금 조율
3.매수인도 실주거용 목적이면 일반 매매로 진행
이 경우 부가세 환급분은 매도인이 자진납부하고 매매
부가세 미납 상태로 매매하면 매수인에게 승계 가능성 있음
결론은?지금 상태로 포괄양수도는 위험성 있음
사업자등록 냈다가 폐업하는 것도 국세청에서 실질과세 원칙 때문에 문제될 수 있음
부가세 토해내는 부담 여부는 매매계약서에 명확하게 특약으로 기재 필요
가능하면 세입자 전입 해제 및 사업용 복귀 후 매매가 가장 안전합니다. 참고하세요!!