신축 오피스텔 등기 전 전입신고 불가 조건 계약 괜찮은지요?

안녕하세요. 신축 오피스텔 월세계약을 진행 하게되었습니다. 등기전 매물은 처음 계약하는 거라 불안한 부분이 많은데요, 부동산과 이야기 해보고 이해를 했기 때문에 진행 하기로 하고 계약 하고 잔금 및 입주만 남겨둔 상태 입니다.

부동산업력 약 5년정도 되었고 보증보험도 들어있어 부동산 믿고 진행 했고, 인터넷으로도 찾아보았을 때 등기 전 매물을 계약 해야할때 불안하다고 느낄수 있는 부분들 친절히 설명해주시는 분들 많아서 분양서류,신분증 등 잘 이해하고 제대로 확인한 뒤에 계약을 진행 하였습니다.

어짜피 저는 보증금이 최우선 변제금 안에 해당되는 금액이고, 대항력만 갖추면 문제 될 것이 없는 상황입니다.

단 여기서 걱정되는 한가지가, 계약서 특약에 임대인이 주택 담보로 대출을 받아야 하기 때문에, 등기 전 전입신고를 하지 않는다는 특약을 넣었습니다. 일주일 정도면 나올 것이라고 하였고, 전입신고가 늦어졌을 때 최우선 변제에는 문제가 없냐라는 질문을 드렸는데 중개사는 문제가 없다 라고 답을 주셨죠. ( 부동산에서는 전입신고 시기에 상관없이 들면 최우선 변제가 가능하다라고 말한것 같습니다. 이말은 맞지만, 전입신고를 하지 않은 기간에 문제가 생기면 보호 받을 수 없다는 설명은 듣지 못했습니다. )

근데 계약을 하고서 찾아보니 잔금납부 ~ 등기 전, 즉 전입신고 전에 경매에 넘어가거나 문제가 되면 제 보증금을 지킬 수 없는 상황 인건데, 이 부분에 대해서 중개사가 자세히 설명하지 않은 부분이 있고 또한, 입주일에 전입신고를 하고 등기시점에 전입신고를 뺏다가 다시 넣는 경우도 있다고 하는데 이 방법은 저한테 왜 제안을 주지 않은 것이냐 라고 문의를 했더니, 제가 귀찮을 까봐 얘기를 하지 않았다고 합니다. 그러면서 전입신고가 제대로 빠지지 않아서 ( 동사무소 실수로 그런 경우가 간혹 있다고 하네요 ) 임대인이 대출을 못받는 경우 그 과실은 나에게 올 수 있다는 식으로 말씀을 하시더라구요.

임대인도 이미 직접 보았고 부동산도 믿을만한 곳으로 보여 신축계약은 원래 이런식으로 하기 때문에 진행 하려던차, 저런 부분에 대하여 자세히 설명 하지 않은게 좀 걸리더라구요. 물론 서류 등으로 보았을 때 문제 되지 않을 것이라고 판단하지만 만에 하나 문제가 생기면 너무 후회 될 것 같아서 확인 차 문의 드립니다. 작정하고 사기치면 누구나 당하는 것이니까요.

1. 중개사가 오피스텔 등기 담당 법무사에게 문의를 하니 등기까지 일주일이 걸린다고 한다. 라고해서 적어도 일주일정도면 전입신고 할 수 있다고 저를 안심아닌 안심을 시켜주고 있습니다. 하지만 이건 말로만 하는얘기고 특약에 작성되어있지 않기 때문에 한달이 걸릴지 , 일년이 걸릴지 알 수 없는 상황 인데 등기 전까지 전입신고를 하지 않는다는 특약을 제가 지켜야 할 의무가 있나요? 전입신고를 입주 후 일정 기간내에 하지 않으면 과태료를 내야 하는 것으로 알고있습니다. 이것을 사유로 전입신고를 했다가 등기시점에 뺏다가 다시 넣는 것으로 임대인과 부동산에 특약을 조건을 다시 얘기 할 수 있을 까요 ? 그리고 실제로 동사무소 실수로 전입신고를 빼지 못하는 경우가 있나요 ?

2. 부동산, 임대인과 위 내용에 대하여 특약에 작성 하였기 때문에, 등기 전에는 절대 전입신고가 안된다라고 하는 경우에, 전입신고 전까지의 기간동안 제 보증금에 문제가 생기면 부동산 과실로 보험 청구를 할 수 있을 까요? ( 등기 소요 시간 설명 미흡 , 전입신고 늦어질경우 과태료 청구 미고지 등을 사유로 )

믿고 진행 했는데 사실상 등기가 늦어진다면 제가 할 수 있는 건 아무것도 없는것 같습니다. 부동산에 문의시에는 그럴일 없다. 걱정하지 말라는 말만 하시는데 말하는거 말고 특약에 적어줄수있는 내용은 없는거냐라고 물어봤는데 딱히 그런건 없다고 하네요. 최소한의 방어로 위 내용에 대해 확인을 해야 마음이 편할 것 같아서 질문 드립니다.

긴글 읽어주셔서 감사드립니다.