부모님과 집 바꿔사려는데 문제 없을까요
a빌라: 신랑명의
b아파트: 시어머니명의
b아파트 원래 신랑돈으로 한건데 1가구2주택 된다고 명의를 시어머님으로 함.
a빌라는 시어머님거주, b아파트 신랑내외,자녀살다가 양도세 때문에 서로 이사, 전입신고해서 a빌라 신랑내외가족살고 b아파트 시어머님이 살았음.
양도세 기준2년 채웠고, 다시 a빌라로 시어머니, b아파트로 전입신고 하려는데 문제가 있을까요?
그냥 계약서같은거 없이 주민센터가서 다시 전입신고를 하면 되나요?
그리고 나중에 시어머님이 돌아가시거나 하면 상속,증여 방법으로만 b아파트를 신랑명의로 바꿀 수가 있는 건가요? 실제 돈은 신랑돈으로 사고 명의만 어머님 명의를 쓴 거거든요ㅜ
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
1가구 1주택자의 경우 규제지역인 경우는 2년 거주 요건을 채웠다면 매도를 하셔도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 또한 1채 매도 후 다시 전입을 해서 1가구로 오셔도 되고 정부24나 주민센터에서 전입을 옮기셔도 됩니다.
또한 어머니 명의 경우 아드님이 돈을 냈다고 해고 명의자는 어머님이므로 혹시 사망시 상속이 되게 되면 상속자들에게 배분이 되게 되고 그 전에 증여등으로 정리를 하시는게 맞다고 사료됩니다.
감사합니다.
a빌라: 신랑명의
b아파트: 시어머니명의
b아파트 원래 신랑돈으로 한건데 1가구2주택 된다고 명의를 시어머님으로 함.
a빌라는 시어머님거주, b아파트 신랑내외,자녀살다가 양도세 때문에 서로 이사, 전입신고해서 a빌라 신랑내외가족살고 b아파트 시어머님이 살았음.
양도세 기준2년 채웠고, 다시 a빌라로 시어머니, b아파트로 전입신고 하려는데 문제가 있을까요?
==> 실거주 입주요건에 해당된다면 문제가 되지 않습니다.
그냥 계약서같은거 없이 주민센터가서 다시 전입신고를 하면 되나요?
==> 네 그렇습니다. 소유자가 자신의 집으로 전입신고를 하는 경우 계약서를 필요하지 않습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 부모자식간이라도 명의신탁은 불법입니다. 그게 아니라면 신랑분 자금으로 어머니명의 주택을 구입하셨다는 것은 해당 구입자금만큼 현금증여로 볼수 있기에 과세대상이 될수 있습니다. 결국에는 위 사실자체가 다른 사람들이 알아서 좋을부분은 없습니다. 일단 명의기준으로만 설명드리면 부모자식간에는 전입신고만 해도 문제가 되지 않지만, 위 형태가 양쪽모두 무상거주형태로 보이기에 증여관련하여 무상거주에 따른 이득은 증여로 추정될수 있습니다. 단, 주택가액이 13억이하라면 위 무상거주에 따른 증여문제는 크게 문제되지 않습니다.
그리고 시어머니가 돌아가시면 법적 상속이되게 되고, 그에 따라 남편분 외 형제분이 있다먄 해당 형제분들이 나누어 해당 주택을 상속받게 됩니다. 여기서 형제나 가족간 상속협의를 거쳐 한명의 명의로 상속은 가능할수 있습니다. 물론 상속세는 피하실수 없고, 살아계시는 동안 명의를 정리하시려면 매매나증여를 통해 진행하셔야 하고, 해당 과정에서 증여세나 취득세, 양도소득세등을 비교하여 가장 세금이 적게 드는 방식으로 진행하셔야할듯 보입니다.
다시 말하지만, 남편분이 산 주택이라도 어머니명의로 하셨다는 부분 자체가 원칙상 불법인 명의신탁이나 가족관계에서는 명의신탁에 대한 입증자체가 쉽지 않기에 보통은 구입자금자체를 증여로 추정하여 증여세 과세대상이 됩니다, 이럴 경우 남편분이 낸 구입자금에 대한 증여세를 그리고 명의를 다시 남편분에게 돌리기 위한 증여, 매매시 세금까지 부담하셔야 가능성이 높습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
실제로 실거주 요건을 인정받으려면 등본상 전입 + 실제 거주 모두 확인이 필요합니다.
실거주 끝나고 재전입 신고 시 계약서가 꼭 필요하지 않으며 주민센터에서 신청서 작성 + 신분증 + 가족관계증명서로 그냥 신고 가능합니다.
실제로 돈은 신랑이 냈지만 명의는 시어머니면 명백히 시어머니 소유입니다.
가족 간에도 실질 소유자 인정 주장은 가능하지만 현재 법은 실명 등기 소유자 우선 이므로 임의로 바꿀 수 없습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
부모님과의 주택 명의 및 거주지 변경에 대한 고민을 핵심만 간추려 살펴보겠습니다.
1. 집 거주지 변경(전입 신고) 문제 :
신랑 분 명의의 A 빌라 와 시 어머님 명의의 B아파트 간 거주지를 다시 변경하여 전입 신고하는 것은 행정 적으로는 가능합니다. 양도소득세 비과세 요건(2년 실 거주 및 보유)을 충족하셨다면, 별도의 계약서 없이 주민 센터에서 전인 신고를 하시면 됩니다. 다만, 가족 간 무상으로 거주지를 맞바꿀 경우, 월세 시세에 따른 증여세 문제가 발생할 수 있으므로, 부동산 전문가와 상담하여 세금 문제를 검토하시는 것이 안전합니다.
2. B아파트의 향후 명의 이전(상속 / 증여)문제 :
B아파트를 신랑 분 돈으로 구입했지만 명의가 시 어머님으로 되어 있다면, 상속 또는 증여 외의 방법으로 신랑 분 명의로 바꾸기는 어렵습니다. 이는 '명의 신탁'에 해당할 수 있으며, 부동산 실명 법에 따라 명의 신탁 약정은 무효이고, 적발 시 과징금 및 형사 처벌 위험이 따르며, 재산권 상실의 위험도 있습니다.
따라서 시 어머님께서 생전에 증여하시거나, 사후 상속 절차를 통해 신랑 분 명의로 이전해야 하며, 이때 아파트 가액에 따라 증여세 또는 상속세가 부과됩니다. 신랑 분께서 실제 매매 대금을 지불했다는 증 빙이 있어도, 이미 명의가 시 어머님에게 있기 때문에 명의 신탁의 법적 문제를 면하거나 증여세를 면제 받기 어렵습니다.
말씀 하신 분께서, 이 처 럼 가족 간의 부동산 명의 문제는 세금과 법률적으로 복잡한 부분이 많습니다. 현재 상황에서 가장 안전하고 합법적인 해결책을 찾기 위해 반드시 세무 사 또는 부동산 법률 전문가와 상당하시기를 강력히 권해드립니다. 전문가의 조언을 통해 예상치 못한 위험을 줄이고 현명하게 대처하시기를 바랍니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전입신고는 실제 거주만 맞다면 계약서 없이도 주민센터에서 바로 가능하며 법적 문제는 없습니다.
다만 시어머니 명의의 B아파트는 법적으로 시어머니 소유이므로 신랑 명의로 바꾸려면 증여 또는 상속만 가능합니다.
실제 매수 자금이 신랑돈이어도 세법은 명의 기준으로 판단하므로 증여세·상속세 검토가 반드시 필요합니다.안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
전입신고는 주민센터 방문 후 가능하시며 명의 변경은 돌아가시기 전 증여 또는 돌아가신 뒤 상속의 절차를 거치시는 방법으로 처리하여야 하는데 어느 부분이 더 이득이 되는지는 세무사와 정확한 상담이 필요할 것으로 보여집니다