분당·일산 같은 1기 신도시 재건축, 진짜 사업성이 나오는 건가요?

Question

요즘 정부나 지자체에서 1기 신도시 선도지구 지정하고 재건축 추진한다고 엄청 띄워주잖아요. 근데 지금 공사비랑 원자재 가격이 단기간에 너무 많이 올랐고, 금리도 높은 상태인데다 용적률을 아무리 높여준다고 해도 조합원들이 내야 할 분담금이 상상을 초월할 것 같거든요. 게다가 이 많은 물량이 한 번에 이주하면 전세 대란도 장난 아닐 텐데, 이게 현실적으로 10년 안에 가능한 비즈니스 모델인지, 아니면 그냥 부동산 부양용 희망고문인지 경제·부동산 관점에서 냉정하게 분석해 주실 분 찾습니다.

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

정부는 노후계획도시 정비 특별법을 통해 용적률을 최대 500%까지 높여서 일반 분양을 늘려주겠다고 하는데 일반적으로는 일반분양이 많아지면 조합원 분담금이 줄어들어야 합니다. 하지만 용적률을 높여주는 대가로 정부는 증가분의 상당수를 임대 주택이나 공공기반시설로 가져가니 조합이 온전히 가져가서 일반 분양으로 팔 수 있는 몫이 생각보다 적습니다.

따라서 건축비 및 인거비가 올라 추가분담금이 생각보다 많이 나오게 될 확률이 높으며 사업이 지체될 가능성도 커질 듯 합니다.

신중하게 접근 하시길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

개인적인 의견으로 저 또한 1기 신도시 등 최근 재건축 사업에 대한 공급 이슈는 많지만 사실 건설원가가 상승을 하게 되면서 조합원 추가 분담금이 올라가고 또한 고가의 일반분양으로 인해서 자칫 분양이 미분양이라도 나게 되면 재건축 사업에 큰 차질이 생길 수 있습니다. 최근 다른 지역 분양가를 봐도 점점 고분양가로 나오고 있는 추세이고 1기 신도시의 경우 도심의 중심이라기 보다 외곽 신도시일 경우 과연 그러한 고분양가로 분양을 했을 경우 청약자가 많이 있을까 라는 의문도 들기는 합니다. 다만 서울 및 수도권의 경우 주택수요 대비 공급이 워낙 부족해서 1기 신도시가 재정비가 되고 주택수요자들에게 인기가 좋을 경우 부동산 가격 안정화에도 큰 도움이 되겠지만 지금의 경제상황과 정부의 부동산 규제속에서 심히 걱정이 되는 부분은 있다 볼 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 3

요즘 정부나 지자체에서 1기 신도시 선도지구 지정하고 재건축 추진한다고 엄청 띄워주잖아요. 근데 지금 공사비랑 원자재 가격이 단기간에 너무 많이 올랐고, 금리도 높은 상태인데다 용적률을 아무리 높여준다고 해도 조합원들이 내야 할 분담금이 상상을 초월할 것 같거든요. 게다가 이 많은 물량이 한 번에 이주하면 전세 대란도 장난 아닐 텐데, 이게 현실적으로 10년 안에 가능한 비즈니스 모델인지, 아니면 그냥 부동산 부양용 희망고문인지 경제·부동산 관점에서 냉정하게 분석해 주실 분 찾습니다.

==> 경제적·시장적 제약 때문에 “10년 내 전면 재건축”은 현실성이 낮고, 정책적 메시지 성격이 강하다는 평가가 많습니다. 다만 일부 단지는 선도지구 지정과 정부 지원으로 사업성이 나올 수 있어, 전면 불가능은 아니지만 “희망고문” 요소가 크다고 보는 게 합리적일 것으로 판단이 필요하니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문에서 말한 요인들이 재건축사업진행에 어려움을 주는것은 맞습니다. 다만 재건축의 경우는 정부가 밀어부치는 것보다는 현 거주자들이 더 원하는 경우가 많아 정부가 혜택을 주지 않아도 자체적으로 진행하려는 움직임이 큽니다. 이유는 재건축을 통한 시세상승에 대한 기대치가 높기 때문입니다. 문제는 건설비용의 증가와 인허가절차나 조합간 갈등에 따른 사업기간 지연과 그에 따른 비용이 가장 큰 걸림될이 될수 있는데, 정부가 선도지구를 선정함으로써 심의,인가등의 절차를 축소하여 사업기간을 단축하여 주는 것과 더불어 용적률 완화를 통해 사업성을 높여주기 떄문에 사실 위 문제들이 어느정도 상쇄가 가능할수 있어 오히려 사업진행에 속도가 높아질수 있습니다. 즉, 입지가 유리한 구축단지에서는 선도지구가 됨으로써 위와 같은 문제를 상쇄할 동력이 있기에 사업진행에 속도가 붙을수 있다는 점에 선도지구가 아닌 단지에 비해서는 빠르게 재건축사업이 진행될 가능성이 높습니다.