전세보증금을 못받은 임차인이 임차권등기 이후 해야할 일

Question

제목과 같이 전세 계약기간이 끝나고도 보증금을 받지 못해 임차권등기까지 올린 임차인입니다

우선 임차권등기를 신청하고 등록이 된것까지 확인 한 상태이고 2주뒤 다른곳으로 이사를 가야하는 상황입니디

여기서 전세 보증금을 받기위해 어떤일을 해야하는지 궁금해 질문 올립니다

1. 현재 해당 건물에 점유중인 상태에서 할수 있는일이 어떤게 있을까요 (이사 가기전 전세보증금을 받기위해 특별히 해야할 일이나 퇴거 전 주의해야할 일)

2. 올해 말에 보증금지급명령을 신청할 예정인데 시기상 문제가 없을까요??

3. 이사갈 집때문에 진행한 대출 이자에 대해서 특별 송해 배상을 청구하고 싶은데 이전 내용증명에서 (해지일까지 보중금을 반환해주지 않으면 임차인이 받게 될 피해가 크므로 금전적 손실 부분과 연체 이자 등에 대한 청구를 하게 될 것입니다) 라고 기재했었습니다. 해당 문구로 특별 손해 배상을 청구 할수 있을까요??

4. 만약 보증금 반환 소송까지 가게되면 경매로 인해 처리되는 비용으로만 보증금을 받을수 있나요?? (해당 건물이 다가구라 경매로 진행될때 보증금을 받을수 있을지 확실치 않음)

5. 올해 말에 지급명령 혹은 반환소송을 제기할 예정인데 현재로서는 이 방법이 최선이고 그밖에 할수 있는 일이 없는건가요??

이것저것 많은 질문들 읽어주셔서 감사합니다

보증금을 받지 못한 임차인으로써 할수있는게 많이 없고 무기력하다고만 생각이 들어 이렇게나마 도움 요청합니다!

감사합니다

Answer 1

1. 임차권등기가 완료된 상태에서는 점유를 이전하더라도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

따라서 이사를 가기 전에 특별히 해야 할 일은 없습니다.

2. 보증금 지급명령은 임차권등기가 완료된 후에 신청할 수 있습니다. 시기상 문제는 없습니다.

3. 특별 손해 배상을 청구하기 위해서는 임대인이 해당 손해를 예상할 수 있었다는 점을 입증해야 합니다.

이전 내용증명에 기재한 내용만으로는 입증이 어려울 수 있으므로, 추가적인 증거를 확보하는 것이 좋습니다.

4. 보증금 반환 소송에서 승소하더라도 경매로 인해 보증금 전액을 회수하지 못할 수도 있습니다.

이 경우에는 임대인의 다른 재산을 압류하여 추가로 변제를 받을 수 있습니다.

5. 보증금을 받기 위해 지급명령 혹은 반환 소송을 제기하는 것이 가장 효과적인 방법입니다.

그 외에도 임대인과 협의하여 보증금을 분할하여 상환받는 등의 방법을 고려해 볼 수 있습니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁 드립니다. 감사합니다.