매수인의 일방적 중도금 입금이 법적효력이 있나요

Question

1.부동산 매매계약을 체결한 매수인이 중도금 날짜가 다가오자 중도금 지급일을 미뤄줄 것을 요청.

2. 매도인은 두 차례 지급을 미뤄주는 대신 중도금 일부 입금은 안된다 밝히면서 매매계약의 확실한 이행을 담보하기 위한 방안으로 매수인에게 합의서 작성을 요구

3. 매수인은 '동의할 수 없는 문구가 있고 현실적으로 수용하기 어려운 상황이어서 변호사님과 상의후 연락드리겠다'고 함. 매수인은 문자메시지를 받은 후 매수인의 연락을 기다리고 있었는데 문자메시지를 보낸지 불과 10분만에 수 차례 거부의사를 밝혀 이미 인지하고 있는 중도금 일부를 매도인 뜻에 반하여 입금함.

4. 매도인이 일부 입금된 중도금을 즉시 반환하려 하니 매수인은 자신의 은행계좌를 지급정지함.

매수인은 '확고한 거래이행 의지를 담아 중도금 일부를 입급드렸습니다'라는 문자메시지만 있을 뿐 협의를 거부한 채 나머지 중도금 지급 날짜도 정확하게 제시하지 못하고 있음.

문의사항

매도인이 수차례에 걸쳐 중도금 일부 입금에 대한 거절의사를 나타냈음에도 매도인의 뜻에 반해 일방적으로 중도금 일부를 입금하신 것과 관련 이것이 법적인 효력이 있는지 여부.

또한 매도인이 이행의 착수로 인정되지 않는다고 찾은 대법원 판례(92다31323, 2022다256624)가 이 사례에 적용되는지도 궁금하네요.

Answer 1

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.

중도금 지급기한이 정해져 있다면 이는 원칙적으로 매수인을 위하여 기한의 이익이 있다고 보아야 하고 또한 대법원 판례는 매수인의 경우 이행기 전이라 하더라도 원칙적으로 이행에 착수할 수 있다는 입장이므로 매수인이 중도금 일부를 입금한 것은 이행에 착수한 것으로 보아야 할 것입니다. 한편 매도인이 중도금 일부 입금에 대한 것은 이행의 착수로 인정할 수 없다는 의미로 수령거절의사를 표했다 하더라도 계약 당시에 위와 같은 내용의 합의가 없었다면 매도인이 일방적으로 수령거절의사를 표했다 하더라도 매수인에 대해서는 효력이 없다고 보아야 할 것입니다.

대법원 92다31323 판례는 매도인이 이미 계약금 배액을 해약금으로 지급할 것을 최고하고 해약금에 기한 해제를 통보한 사안이므로 선생님의 사안에 적용할 수 있는 대법원 판례는 아닌 듯 합니다(매도인이 매수인의 이행 착수 전 계약을 해제하려면 수령한 계약금의 배액을 지급해야 하는데 선생님은 매수인이 계약을 위반했다는 취지로 계약금 몰취 주장을 하신 것이어서 이는 해약금에 기한 계약해제통보를 한 것으로 볼 수 없습니다).