부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 대한 질문입니다

Question

계약 및 등기명의신탁에 대한 내용이 전반적으로 많이 어렵네요ㅠ 질문이 많습니다ㅜ

1) 3자 간 등기명의신탁의 경우 수탁자가 자진하여 신탁자에게 소유권이전등기를 한 경우 그 등기는 실체적 권리관계에 부합하므로 유효하다.

질문) 만약 수탁자의 자발성없이 신탁자가 수탁자에게 요구하는건 안되는거죠? 그럼 무효인가요?

2) 문제 상황)

갑과 을은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률의 적용을 받는 명의신탁약정을 통하여 병소유의 X 건물의 소유권등기를 을명의로 하였다

답)

갑이 X 건물을 매수한 후 자신에게 등기 이전 없이 곧바로 을에게 소유권을 이전한 경우 병은 여전히 갑에 대해 소유권 이전 의무를 부담한다.

질문) 갑과 을의 명의신탁약정이 무효기 때문에 소유권 이전도 무효가 되니까 소유권이 매도인인 병에게 있어서 그런거 맞나요?

3) 문제 상황)

2015년 갑은 병의 X 토지를 취득하고자 친구 을과 명의신탁약정을 체결하고 을에게 그 매수 자금을 주었다. 갑과의 약정대로 을은 명의신탁 사실을 모르는 병으로부터 X 토지를 매수하는 계약을 자기 명의로 체결하고 소유권 이전등기를 경료 받았다.

답)

• X토지의 소유자는 을이다.

질문) 명의신탁약정이 무효이면 소유자가 매도인이 아닌가요? 왜 소유자가 을인지 헷갈립니다ㅠㅠ

• 만약 을과 명의신탁 사실을 아는 병이 매매 계약에 따른 법률 효과를 직접 갑에게 귀속시킬 의도로 계약을 체결한 사정이 인정된다면, 갑과 을의 명의 신탁은 3자 간 등기명의신탁으로 보아야 한다.

질문) 무슨 말인지 모르겠습니다...

질문이 많은데요. 쉽게, 자세하게 설명 부탁드립니다 🙏

Answer 1

안녕하세요. 신기백 공인중개사입니다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률은 명의신탁에 관한 법률로, 부동산 소유권을 실제 소유자가 아닌 다른 사람의 명의로 등기하는 경우에 적용됩니다. 이 법률은 주로 부동산 투기나 탈세 등의 목적으로 명의신탁을 방지하기 위해 만들어졌습니다. 이제 각 질문에 대해 자세히 설명드릴게요.

1. 3자 간 등기명의신탁의 경우

   3자 간 등기명의신탁은 소유자(병)가 명의신탁자(갑)와 명의수탁자(을)의 관계를 모르는 상황에서 발생합니다. 질문에서 명의수탁자(을)가 자발적으로 명의신탁자(갑)에게 소유권이전등기를 하면 유효하다고 했는데, 이는 실체적 권리관계에 부합하기 때문입니다.

   질문: 만약 수탁자의 자발성이 없이 신탁자가 수탁자에게 요구하는 경우는 무효인가요?

   답변: 수탁자가 자발적으로 행동하지 않고 신탁자가 요구해서 이전등기를 한 경우라도 그 등기가 실체적 권리관계에 부합하면 여전히 유효합니다. 즉, 자발성이 중요한 것은 아니고, 실체적 권리관계에 맞는지가 중요합니다.

2. 갑과 을의 명의신탁약정 무효

   갑과 을이 명의신탁약정을 통해 병의 소유인 X 건물의 소유권을 을 명의로 이전한 상황입니다. 명의신탁약정이 무효라면 소유권 이전도 무효가 됩니다.

   질문: 갑과 을의 명의신탁약정이 무효기 때문에 소유권 이전도 무효가 되니까 소유권이 매도인인 병에게 있는 것이 맞나요?

   답변: 네, 맞습니다. 명의신탁약정이 무효라면 을 명의의 소유권 등기도 무효가 되어, 법적으로 소유권은 여전히 병에게 있습니다. 따라서 병은 여전히 갑에게 소유권 이전 의무를 부담하게 됩니다.

3. 명의신탁약정과 소유권

   갑이 병의 X 토지를 취득하고자 을과 명의신탁약정을 체결하고, 을이 명의신탁 사실을 모르는 병으로부터 X 토지를 자기 명의로 매수하여 소유권 이전등기를 경료받은 상황입니다.

   질문: 명의신탁약정이 무효이면 소유자가 매도인인 병이 아닌가요? 왜 소유자가 을인지 헷갈립니다.

   답변: 이 경우, 을이 명의신탁 사실을 모르는 병으로부터 토지를 매수하고 소유권 이전등기를 경료받았다면, 법적으로 소유자는 을이 됩니다. 명의신탁약정이 무효라는 것은 갑과 을 사이의 약정이 무효라는 뜻이지, 병과 을 사이의 거래가 무효라는 뜻은 아닙니다. 따라서 을은 법적으로 유효한 소유권을 갖게 됩니다.

   질문: 만약 을과 명의신탁 사실을 아는 병이 매매 계약에 따른 법률 효과를 직접 갑에게 귀속시킬 의도로 계약을 체결한 사정이 인정된다면, 갑과 을의 명의 신탁은 3자 간 등기명의신탁으로 보아야 한다는 의미는 무엇인가요?

   답변: 이 상황은 을과 병이 명의신탁 사실을 알고 있고, 병이 갑에게 직접 소유권을 이전할 의도로 계약을 체결한 경우를 의미합니다. 이런 경우, 명의신탁약정이 3자 간 등기명의신탁으로 간주될 수 있습니다. 즉, 병이 갑과 을의 관계를 알고, 소유권 이전의 실제 목적이 갑에게 있었다는 것을 인정하는 경우입니다.

요약하자면, 부동산 명의신탁의 유효성 여부는 명의신탁약정의 성격과 당사자들의 의도, 그리고 실체적 권리관계에 따라 결정됩니다. 명의신탁약정이 무효인 경우, 명의수탁자의 소유권 등기는 무효가 되며, 원래의 소유자인 매도인이 여전히 소유권을 갖게 됩니다. 명의신탁 약정의 유효성 및 소유권 이전 여부는 각 상황에 따라 다를 수 있으므로, 구체적인 법률 상담을 받는 것이 좋습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1) 그런의미라기 보다는 원칙상 명의신탁약정이 무효이나, 수탁자가 신탁자에게 기존 약속대로 이전등기를 할 경우에 해당 실체적 관계가 일치하므로 등기부상 권리이전은 유효라는 의미입니다.

2) 문제 상황)

갑과 을은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률의 적용을 받는 명의신탁약정을 통하여 병소유의 X 건물의 소유권등기를 을명의로 하였다

-> 중간생략형 명의신탁이므로 법률행위는 무효이기 떄문에 소유권은 병에게 있습니다

3) 문제 상황)

2015년 갑은 병의 X 토지를 취득하고자 친구 을과 명의신탁약정을 체결하고 을에게 그 매수 자금을 주었다. 갑과의 약정대로 을은 명의신탁 사실을 모르는 병으로부터 X 토지를 매수하는 계약을 자기 명의로 체결하고 소유권 이전등기를 경료 받았다.

-> 갑과 을의 명의신탁약정은 무효, 을과 선의인 병의 매매계약은 유효, 즉, 소유권은 을에게 있고, 갑은 을간의 명의신탁과 소유권에 대한 분쟁은 매도인인 병이 선의라면 별개로 볼수 있습니다. 이런경우에는 현 소유권은 매매계약을 통해 소유권을 얻은 을에게 있습니다.