임차인 계약자명 변경(갱신권 사용한 경우)

Question

아파트 월세 주고 있는 임대인입니다.

얼마전 계약만료기간이 다가와 갱신권 사용하여 갱신계약서 작성 완료했는데요

임차인이 사업하고 계신데 대표자가 부인에서 남편으로 변경되어

사업자로 월세비용처리 때문에 계약자명을 변경하고 싶다고 연락이 왔습니다.

1. 기존계약서 수정말고 새로운 계약서를 작성하나요?

2. 새로운 계약서로 작성한다면

‘기존 임대차계약을 승계하고 기존 임차인이 계약갱신요구권을 이미 행사했다’는 특약을 넣을 경우,

새로운 계약자(남편)가 2년 후 별도의 계약갱신요구권을 다시 행사할 수 없나요?

3. 특약과 상관없이 만약 행사할 수 있다면, 기존 갱신계약의 승계 형식으로 계약자를 변경해서 새로운 갱신요구권이 발생하지 않도록 하는 방법이 있는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 우주경 변호사입니다.

갱신계약을 마친 임차인 명의를 남편으로 바꾸려는 상황이군요.

단순 명의변경이 아니라 기존 임차권을 넘기는 '계약인수'(기존 계약의 동일성을 유지한 채 임차인 지위만 넘기는 것)인지가 핵심입니다. 임대인·부인·남편 3자가 남편이 기존 임대차와 행사한 갱신요구권까지 승계한다고 합의하면 남편에게 새 갱신요구권은 생기지 않습니다.

별개의 신규 임대차로 평가되면 남편에게 갱신요구권이 새로 생길 여지가 있으니, 기존 계약서 수정보다 계약인수 합의서로 작성하세요. 임차권 양도엔 임대인 동의가 필요하니 임대인도 당사자로 넣으세요.

도움이 되셨길 바랍니다.

Answer 2

1. 임차인이 변경된다면 새로운 계약으로 보아야 하기 때문에 계약서를 새로 작성하시는게 좋을것 같습니다.

2. 원칙적으로는 임차인의 계약갱신요구권을 사전에 포기하는 특약은 임차인에게 불리한 것으로서 무효라고 보아야 합니다. 다만 사안에서는 실질적인 임차인이 동일하기 때문에 이미 계약갱신요구권을 행사한 것으로 보아 남편이 다시 계약갱신요구권을 행사하는 것은 제한하도록 특약을 한 것이라면 이는 임차인에게 불리한 약정으로 보기 어려워서 유효한 특약으로 인정될 가능성이 높아보입니다(아직 명시적인 대법원 판례는 확인되지 않네요..)