경제
실거주 사유로 전세 갱신거절 후 퇴거기한 유예 합의가 임대차 갱신으로 해석될 수 있는지 문의
사실관계
안녕하세요. 전세계약 만료 후 임차인의 단기 거주 요청과 관련하여 문의드립니다.
저는 현재 임대인의 자녀입니다. 현재 임차인이 전세로 거주 중인 주택이 있으며, 기존 전세계약의 만기가 도래할 예정입니다.
임대인은 계약 만료 후 해당 주택에 임대인 본인 또는 임대인의 직계존비속이 실제 거주할 예정입니다. 이에 따라 임대인은 임차인에게 임대인 또는 임대인의 직계존비속 실거주 사유로 계약갱신이 어렵고, 계약 만료일에 맞춰 퇴거가 필요하다는 취지로 안내하였습니다.
즉, 임대인 측은 기존 전세계약을 갱신하거나 새로운 임대차계약을 체결하려는 의사가 없고, 실거주 목적에 따라 계약 만료 후 주택을 인도받으려는 상황입니다.
그런데 임차인이 이사 준비 등의 사정을 이유로, 계약 만료일 이후 약 2개월 정도만 더 거주할 수 있게 해달라고 요청하고 있습니다.
임대인 측에서는 임차인의 사정을 고려하여 2개월 정도 퇴거기한을 유예해주는 방안을 검토하고 있습니다. 다만, 이 과정에서 “전세계약 2개월 연장계약서”와 같은 형식의 문서를 작성할 경우, 추후 임차인이 이를 근거로 임대차계약이 갱신되었다거나, 주택임대차보호법상 2년의 임대차기간이 보장된다고 주장할 가능성이 걱정됩니다.
임대인 측의 의사는 어디까지나 기존 계약은 계약만료로 종료되었음을 전제로, 임차인의 이사 편의를 위해 한시적으로 퇴거기한만 유예하는 것입니다. 따라서 “2개월 연장계약서”가 아니라 “기존 임대차계약 종료 확인 및 퇴거기한 유예 합의서”와 같은 방식으로 작성하는 것이 가능한지, 그리고 법적으로 안전한지 문의드리고자 합니다.
질의사항
실거주 사유로 갱신거절 및 퇴거 요청을 한 이후, 임차인에게 2개월 추가 거주를 허용하면 이것이 임대차계약 갱신 또는 신규 임대차계약으로 해석될 위험이 있는지 궁금합니다.
“2개월만 추가 거주한다”는 합의가 있더라도, 임차인이 추후 주택임대차보호법상 2년 임대차기간 보장을 주장할 수 있는지 궁금합니다.
“전세계약 2개월 연장계약서”를 작성하지 않고, 기존 계약은 만료로 종료되었음을 전제로 “퇴거기한 유예 합의서”를 작성하는 방식이 안전한지 궁금합니다. 이 경우에도 임차인이 나중에 2년 갱신이나 새로운 임대차계약 성립을 주장할 여지가 있는지 문의드립니다.
퇴거기한 유예 합의서를 작성한다면, 어떤 문구나 내용을 반드시 포함해야 하는지 궁금합니다.
임차인이 2개월 유예기간 이후에도 퇴거하지 않을 경우를 대비해 임대인이 미리 확보해야 할 증거자료나 조치가 있는지도 문의드립니다.
현 임차인이 새로운 거주지 계약 또는 입주 준비를 위해, 기존 전세계약 만료 전에 보증금의 10%를 먼저 반환해달라고 요청하고 있습니다. 그런데 기존 임대차계약서에는 계약 만료 전 새로운 거주지 계약금 지급 등을 위해 보증금 일부를 선반환한다는 특약이 없습니다. 이 경우 임대인이 계약 만료 전에 보증금 10%를 미리 반환해줘야 할 법적 의무가 있는지 궁금합니다. 만약 임대인이 임의로 일부 보증금을 선반환할 경우, 추후 분쟁 방지를 위해 어떤 확인서나 영수증을 받아두는 것이 좋은지도 문의드립니다.
임대인 입장에서 가장 안전한 방법은 2개월 유예를 허용하지 않고 계약 만료일에 맞춰 퇴거를 요구하는 것인지, 아니면 명확한 퇴거기한 유예 합의서를 작성하면 현실적으로 리스크를 줄일 수 있는지도 궁금합니다.
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