안녕하세요. 남현수 변호사입니다.
보증금 반환에 대비해 가장 중요한 것은 대항력과 확정일자입니다. 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생기고(주택임대차보호법 제3조 제1항), 이 대항요건과 임대차계약서상 확정일자를 갖추면 경매나 공매 시 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 이미 입주와 전입신고를 마치셨다면 전입신고는 그대로 유지하시면 됩니다.
계약서를 새로 쓰면서 보증금이 늘었다면, 새 계약서에도 확정일자를 받아 두셔야 합니다. 확정일자는 주민센터, 등기소, 공증인 등 확정일자부여기관에서 받을 수 있고(주택임대차보호법 제3조의6 제1항), 주택 임대차 신고 또는 변경신고를 하면서 임대차계약서를 제출한 경우에는 신고 접수가 완료된 때에 확정일자를 부여한 것으로 봅니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5 제3항). 증액된 보증금은 새 확정일자 기준으로 순위가 정해질 수 있으므로, 그 사이에 근저당 등 다른 권리가 설정되지 않았는지 등기부도 함께 확인하시기 바랍니다.
기존 계약서와 새 계약서는 모두 보관하시고, 보증금과 월세를 송금한 계좌이체 내역, 조건 변경에 관한 집주인과의 문자나 대화 기록도 남겨 두시기 바랍니다. 나중에 임대차기간이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하면, 이 자료가 보증금 액수와 계약 조건 변경 경위를 입증하는 근거가 됩니다.
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