반전세, 근린생활2종거주 보증금 관련 특약사항 합의 안해줄시 무상 계약파기 가능한가요?

안녕하세요. 보증금 피해입을까 염려되어 급하게 글 남기게 되었습니다.

곧 제 2종 근린 생활 시설에서 사무소로 분류되는 층에 입주하기로 되어있습니다.(이외 다른 층은 학원 등으로 분류) 계약서는 입주 당일날 쓰기로 했는데 집주인 공동명의, 보증3000 월세35 정도 되고 사회초년생이라 더욱 걱정이 되어서 지식인 분들의 힘을 빌리고 싶어 글 남기게 되었습니다.

일단 현재 등기만 확인한 상태로 임대인 주민번호 조차 블러 처리로 확인 못해서 이점도 이상하고, 전세권설정 5천정도 근저당권 50퍼정도로(조금 불려진다고 들음) 10몇억 가량 있는데 경매로 넘어온 매물에 근저당권에 적힌 채무자 이름도 건물명의자 두분과 다름, 내역이 많진 않으나 주거용으로 무단 변경한 이력이 있는 위반 건축물이라고 떴던 것 같습니다. 또한, 다양한 상호가 존재해서 중개사의 매물선점으로 인해 가계약금을 부동산측에서 선입금하고, 제가 부동산측에 가계약금 입금했으며 잔금은 계약서 작성날 임대인측에 보내기로 했습니다. 근데 계약서 내용도 모르는 상황.. 대리인이 대신 계약도 진행하기로 했습니다.

이런 상황에서 입주 당일 계약서를 아직 확인하진 못했으나, 위의 상황을 참고해서 특약사항을 추가로 기재하려고 하는데 혹시 추가로 꼭 필요하다 싶은 사항이나 대리인 계약시 서류 등 제가 확인을 꼭 해야할 부분이 있다면 조언 부탁드립니다!

현재 아래 조항을 특약으로 넣고싶다고 말씀 드렸는데, 중개인께서는 근린생활시설2종이더라도 확인설명서에 주거용 기재와 전입신고 및 확정일자신고가 가능한 매물이라 서울시 1호? 5500 최우선 변제 금액에 해당해서 아래와 같은 특약이 기본 임대차 보호에 해당한다고 하셔서 넣을 필요가 없다고 하시는데 사실인지 궁금합니다.

전문가분들 소견에 따라 아래 특약 및 추가 내용을 넣어야하는게 맞을 땐, 특약에 대해 상대방에서 협의와 당일 계약서 작성시 어떤 태도와 말로 나올지 예측이 불가한데,, 현재 가계약금 지급시 문자로 변심에 따라서 계약 파기시 제 책임으로 되어있는데 변심이 아니라 문제를 제기해서 계약 파기가 가능한 부분이 있을지도 궁금합니다. 어떤 경우에 무상으로 계약파기가 가능한지 염두에 두고 진행을 하는게 좋을듯해서요..!

소중한 정보 부탁드립니다. 감사합니다.

-특약내용-

1. 본 계약의 목적물은 제2종 근린생활시설이나, 임차인은 실질적인 주거용으로 사용하며, 임대인은 이에 이의를 제기하지 않는다. 다만, 용도 변경 및 이에 따른 행정상 불이익 발생 시 임차인의 책임이 아님을 명시한다.

2. 임대인은 계약일 기준 기존의 저당권 외에 어떠한 담보 설정이나 근저당 추가 설정을 하지 않으며, 위반 시 임차인은 계약 해지 및 손해배상을 청구할 수 있다

3. 계약일 기준 추후 체납으로 인한 부동산 압류 또는 경매 시 임차인 보증금 손실에 대한 손해를 전액 배상한다.

4. 행정처분, 경매개시, 기타 사정으로 인해 거주 불가 상태가 발생할 경우, 임차인은 위약금 없이 계약을 해지하고 보증금 전액을 즉시 반환받을 수 있다.

혹은 아예 전입신고확정일자 못받을시 귀책사유는 임대인에게 있어 임차인에게 모든 손배해야한다는 사항 하나만 있어도되는지 등 궁금합니다..!