안녕하세요. 윤다솜 변호사입니다.
세입자가 빚을 갚고 원만히 해결될 경우를 대비하여, 집주인으로서 반드시 챙겨야 할 방어 수단과 주의사항을 명확히 정리해 드립니다.
1. 절대 세입자의 말만 믿고 보증금을 돌려주면 안 됩니다.
세입자가 카드값을 다 갚았다고 하거나, 카드사에서 다 갚았다는 영수증을 보여주더라도 절대 그 자리에서 보증금을 내어주시면 안 됩니다. 가압류의 효력은 세입자나 채권자의 말이 아니라, '법원의 공식적인 해제 통지'가 있어야만 사라집니다. 만약 법원의 해제 통지를 받기 전에 세입자나 어머니에게 보증금을 돌려주었는데 가압류가 완벽히 취하되지 않은 상태였다면, 집주인께서 카드사에 보증금만큼의 돈을 이중으로 물어줘야 하는 치명적인 상황이 발생할 수 있습니다.
2. '가압류 취하 및 집행해제 통지서'를 반드시 확인하세요.
채권자채무자 사이에 원만한 합의가 성립된 경우 등 이미 집행된 가압류집행을 해제(취소)할 필요 채권자는 가압류의 집행상태가 계속되고 있는 한 채무자의 동의 없이 언제든지 집행기관에 대하여 집행해제신청 가능(대법원79마351)
세입자가 채무를 모두 해결했다면, 집주인이 보증금을 안전하게 돌려주기 위해 확인해야 할 유일한 서류는 단 하나입니다.
(1)서류명: 가압류 취하 및 집행해제 통지서 (또는 가압류결정 취소결정문)
(2)수신 방법: 이 서류는 세입자나 카드사가 직접 가져다주는 것이 아니라, 법원에서 집주인(제3채무자)의 주소지로 직접 우편(등기) 송달해 줍니다.
(3) 대처법: 법원으로부터 이 해제 통지서를 우편으로 직접 수령하신 직후에, 밀린 월세나 공과금, 원상복구 비용 등을 공제한 나머지 보증금을 반환하시면 완벽하게 안전합니다.
3. '채무자 명의 불일치' 문제에 대한 방어
현재 가장 큰 변수는 법원 가압류 결정문 상의 '채무자'와 실제 임대차 계약서 상의 '임차인(어머니)'의 명의가 다르다는 점입니다.
(1)가압류 결정문 확인: 먼저 법원에서 온 결정문의 채무자 이름이 '세입자(자녀)'로 되어 있는지 확인하십시오.
(2)원칙적인 법리: 만약 채무자가 '자녀'로 특정되어 있다면, 집주인께서는 법적으로 '어머니' 명의의 보증금을 쥐고 있는 것이므로 해당 가압류는 대상(자녀의 보증금)이 존재하지 않아 효력이 붕 떠 있는 상태일 수 있습니다.
(3)카드사의 딴지 (주의사항): 하지만 카드사 측에서 "계약서만 어머니 이름일 뿐, 실제 거주자와 돈의 주인은 자녀(채무자)다"라며 명의신탁이나 사해행위를 주장하며 소송을 걸어올 위험이 있습니다.
임대주택법 제15조제1항에서 규정하는 임차인이란 어디까지나 위 법률이 정한 요건과 절차에 따라 임대주택에 관하여 임대사업자와 임대차계약을 체결한 당사자 본인으로서의 임차인을 의미한다고 할 수밖에 없고(2006다81035
(4)대처법: 따라서 이사 당일까지 법원의 '가압류 해제 통지서'가 오지 않는다면, 명의가 누구로 되어 있든 절대 보증금을 누구에게도 주지 마시고 법원에 '집행공탁'을 하시는 것이 집주인을 보호하는 유일하고 가장 깔끔한 방법입니다. 공탁을 하면 집주인은 보증금 반환 의무에서 완전히 해방되며, 그 돈을 누가 가져갈지는 세입자와 카드사가 법원에서 알아서 다투게 됩니다.
집행공탁은 강제집행 또는 보전처분 절차에서 집행의 목적물(금전 등)을 공탁소에 맡겨, 그 목적물의 관리와 집행당사자에게의 교부를 공탁절차에 따라 진행하도록 하는 제도입니다