전세계약 3억중 1억만 내고 입주 후 대출 받아 처리 & 잔금일 집주인 변경

Question

11월 28일 3억 입주 계약 체결

10월 28일 : 11월 24일 입주로 3억에 전세계약을 체결, 0.2억 계약금 납부

10월 29일 : 전세대출 신청 (HUG 보증보험 포함 상품)

11월 4일 : 대출 거절 통보 (사유 : 임대인이 HUG의 심사에 통과하지 못함)

중개사-임대인에게 확인 요청

11월 7일 : 현재 세입자가 임차권등기는 해제했는데 HUG에 임대인을 무언가 등록한것같다는 상황

"11월 28일에 3억 중 지급가능한 사비(0.2억+0.8억)으로 1억만 치루고 입주한 뒤 해당 HUG의 임대인 문제가 해결되면 대출 진행하고, 대출 나오는대로 2억 잔금처리하라"는 집주인 답변 받음

11월 25일 : 11월 28일에 입주하면서 집주인이 바뀔 예정. 새로운 집주인과 신규 계약 필요

3억중 1억만 받을 예정이니 2억은 집의 융자로 등기할것임

입주하고 대출 받아서 2억 융자 상환 조건으로 계약서 신규로 작성하면 괜찮을것

제가 입주가 11월 28일이고, 계약서는 11월 28일에 잔금을 포함한 3억을 전부 치루기로 되어있습니다.

임대인 문제가 있어 대출상품(HUG보증보험 포함 상품)의 신청이 거절되었고,

이에 집주인이 1억만 내고 우선 입주한 뒤 문제가 해결되면 나머지 2억 대출받아달라 하였습니다.

갑자기 오늘 연락이와서,

집이 분양이 되었고, 본인에게 문제가 있어 집주인이 새로운 다른 사람으로 바뀌어야 보증보험이 가능할것이다.

11월 28일에 1억 잔금과 함께 입주하면서 집주인이 바뀔 예정이다.

제게 받아야 할 2억은 집 융자로 등기 걸 예정이니, 새로운 집주인과 "입주 후 전세대출받아 2억 융자 상환" 을 조건으로 신규 계약을 하라

라는 통보를 받았습니다.

이런 사례를 본적도없고, 11월 28일 입주까지 3일밖에 남지 않았는데 굉장히 혼란스럽습니다...

계약을 끌고가는게 맞을까요? 계약을 파기하더라도 당장 3일뒤 퇴실해야되는 상황에 이사준비도 마쳐놓았다보니 엄청난 스트레스입니다,,

제가 놓치고있는 부분이 있는지, 제가 위 내용대로 진행할 경우 어떻게 조심해야할지 감이 안잡혀 질문드립니다,,,

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  가. 임대인 변경을 이유로 잔금을 분할하고 신규 계약을 요구하는 구조는 보증보험 심사 회피 가능성이 있어 전세사기 위험이 높습니다.
  나. 현재 계약을 그대로 진행하는 것은 안전성이 부족하므로 잔금 지급과 입주는 중단한 상태에서 계약해제 및 계약금 반환을 우선 검토하시는 것이 타당합니다.

• 법리 검토
  가. 임대인의 보증보험 심사 탈락은 임대차 목적물의 안전성 결여로 평가될 수 있어 계약의 중요 부분에 관한 사정 변경으로 보아 해제의 근거가 될 수 있습니다.
  나. 임대인 명의 변경은 임차인 동의 없이는 효력이 제한되고, 신규 계약을 강요하는 것은 임대인의 의무 이행 거절로 평가될 여지가 있습니다.

• 대응 전략
  가. 중개사와 임대인에게 대출 거절 사유와 구조적 위험을 근거로 한 서면 통지를 먼저 하고, 안전한 반환 절차를 촉구해야 합니다.
  나. 임대인 또는 신규 명의자와의 재계약은 보증보험 가입이 실제 확인되기 전에는 절대 체결하지 말아야 합니다.

• 유의사항
  가. 입주 예정일이 임박했더라도 임대인의 구조적 문제는 임차인의 과실로 되지 않으므로 무리한 진행은 피해야 합니다.
  나. 계약해제 시 분쟁이 예상되면 증거 확보 후 손해배상청구도 검토 가능합니다.