재건축 사업성이 나올려면 어떤부분을 검토해야하나요?
뉴스에서 재건축 이야기가 심심치 않게 나오는데
과거에는 5층짜리 주공아파트가 돈이 된다고했지만 정확히 어느부분을 검토해야하는지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재건축시 사업성을 좌우할수 있는 요인은 용적률, 전체 대지면적, 가구당 평균면적, 사업진행속도 등이 있습니다.
용적율과 대지면적, 가구당 평균면적은 모두 새로 재건축되었을 때 기존 세대수 외 추가로 일반분양이 가능한 세대수를 알수 있는 부분이며, 세대수가 많을 수록 조합원 분담금이 줄고 이후 가치상승에도 유리할수 있습니다. 그리고 사업진행속도는 사업전에는 확실히 알수 없는 부분이지만, 대략적으로 해당 지역이 수도권인지 지방인지, 시공사가 대형건설사인지 소형건설사 인지, 현 정부정책 방향, 그리고 기존 조합원들간의 의견 갈등 수준 등에 따라 대략적인 예상은 가능할수 있습니다.
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안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
재건축 진행시 반드시 확인해야 할 것은 건폐율과 용적률입니다. 보통 용적률이 큰 부분을 차지하며 조합원 입장에선 용적률을 높일수록 일반분양 가구수가 늘어나면서 사업성을 충분히 확보할 수 있습니다. 이는 건축할 수 있는 대지가 한정돼 있어 향후 용적률을 얼마나 높일 수 있느냐에 따라 투자 수익이 달라지기 때문입니다. 하지만 용적률이 높으면 수익성과 동시에 교통난, 일조권 침해 등의 부작용이 우려되기도 합니다.
용적률을 높여 가구수가 늘어나면 주거의 질이 하락할 수 밖에 없습니다. 최근 정부의 용적률 향상으로 일반주거지역에서 용적률 500%를 적용하면 닭장처럼 지어지게 됩니다. 이는 동간 거리가 짧아져 일조권, 조망권, 사생활 침해 등이 우려되고, 도로 등 교통망이 확보되지 않으면 교통난도 생길것입니다. 용적률 완화가 실제 적용되면 이같은 부작용도 점점 드러날 것입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
용적률 부분을 확인하시고 재건축 시 몇층까지 올릴
수 있는지 확인하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
쉽게 말씀드리면 토지가 넓고 세대수가 작아야 합니다. 그래야 많이 지을수있다보니 5층짜리 주공아파트들이 재건축되게 됩니다.