분양권 매매 세금, 인지세, 중개수수료는?
안녕하세요.
생애 처음으로 분양권 매매를 하여 문의 드리고자 합니다.
아파트 이름은 '양평역 한라비발디'이며 위치는 '경기도 양평군 양평읍 양근리 산24-41번지 일원' 입니다.
양도세 매수부담으로 진행하며 프리미엄은 5천5백만원 입니다.
매수자, 매도자 모두 무주택자입니다.
문의드릴 내용은 아래와 같습니다.
1. 매도자는 무주택자인데 양도세 계산 시 기본공제(250만원 공제)를 원치 않고 있습니다. 제 생각에는 추후 양도세 신고 시 250만원의 이득을 보려고 하는 것이 아닐까 사료됩니다. 만약 기본공제 하지 않은 금액의 양도세를 매도자에게 이체를 하였는데, 매도자가 양도세 신고 시 기본공제를 할 경우 250만원 가량의 이익이 생기게 됩니다. 이럴 경우 다운계약 혹은 증여세 부과 등의 문제가 발생할 수 있나요?
2. 국세청 홈택스에서 양도세 모의계산 시 아래 내용이 맞는지 문의 드립니다.
1) 양도일자 : 잔금 치른 날
2) 취득일자 : 매도자가 계약금을 낸 날
3) 실지양도가액 : 매도자가 매수자로부터 받은 금액 (계약금 + 발코니 확장 및 옵션 계약금 + 프리미엄)
4) 실지취득가액 : 매도자가 분양사에 낸 금액 (계약금 + 발코니 확장 및 옵션 계약금)
5) 실지필요경비 : 공인중개사 수수료, 인지세
3. 부동산 중개수수료 문의
[거래당시까지 불입한 금액(융자포함)+프리미엄]x상한요율
위 식대로 하자면 매수인이 매도자에게 준 총 비용에 상한요율을 곱하는 것인데요.
매수자가 매도인의 양도세를 부담하기로 한 경우에는 양도세까지 포함해서 중개수수료 계산하는 건가요?
또, 계산한 비용이 나라에서 지정된 한도 80만원이 안되는데 부동산에서는 200만원을 달라고 합니다.
현금으로 줄 경우 문제가 발생하지 않을지 문의 드립니다.
4. 계약서 특약 사항에 '양도세는 매수인이 부담한다' 외 꼭 들어가야할 특약 사항이 뭐가 있나요?
5. "매수자가 부담한 양도소득세는 추후 취득 원가에 포함되서 경비처리로 할 수 있다" 이런 말을 들었습니다. 이 말이 정확히 어떤 뜻인지 문의 드립니다.
6. 해당 아파트는 중도금대출 전이고, 현재 분양사무소에에서 명의 변경을 진행하고 있습니다.
명의 변경 시 '인지세'가 발생하나요?
이때 발생하는 인지세는 매도인, 매수인 누가 부담하나요?
7. '권리확보서류'라고 지정된 것이 있는지 궁금합니다.
분양권 계약서 원본, 옵션 계약서 외 매도자에게 필수로 받아야할 서류가 있을까요?
8. 분양권 매매 시에도 담보 대출, 경매에 넘어갔는지 등을 확인해야 하나요?
분양사무소에서 계약금 연체없이 잘 납부했다라고 답변 들었는데, 이 것이면 충분 할까요?
9. 분양권 매매시 공인중개사무소를 통하여 계약을 체결하면 모든 것이 종결되는지 궁금합니다.
혹시 법무사를 통해 소유권 이전 등기를 또 치뤄야 하나요?
공인중개사께서는 별다른 말씀이 없으셔서 혼자 속앓이를 하고 있습니다.
10. 취득세는 무주택자여도 부과가 되는 것인가요?
부과가 된다면 분양권이 아닌 추후 준공이 완료되어 1주택자가 되면 취득세가 나오는 것이죠?
취득세는 우편으로 오는 것인지, 본인이 알아서 직접 내야 하는지 문의 드립니다.
질문이 많은데 이 중 몇 개만이라도 답변을 주시면 큰 도움이 될 것 같습니다.
미리 감사의 말씀을 드립니다.
행복한 추석 보내시고 앞으로 남은 2021년에도 즐거운 일들만 가득하시길 기원하겠습니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.1. 양도소득기본공제액은 취득가액과는 아무런 관련이 없이 알아서 공제되는 금액이기 때문에 양도소득기본공제가 양도가액에 영향을 미치는 경우는 들어본 적 없습니다.
2. 분양권의 취득시기는 분양권을 어떻게 취득했는지에 따라 달라지는 것입니다.
3,4,7~9. 세법과 아무런 관련이 없습니다. 은행, 중개사사무실 등 관련된 곳에 문의하시기 바랍니다.
5. 매수자가 대신 부담한 양도인의 양도소득세는 양도가액에 포함되어 계산되어야 한다는 뜻입니다.
6. 인지세의 납세의무는 과세문서의 작성자에게 있습니다.