전세 계약할 때 조심해야 할게 있나요?

Question

깡통 전세 말이 많은데요,

매매가가 무한히 떨어진다면 근본적으로 피할수 없겠지만

그래도 일반적으로 전세 계약할때 깡통 전세를 최대한 피하는 방법을 알려주세요!

곽대영 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세사기는 일반적으로 두가지 형태입니다.잔금날 소유권을 이전하던가 근저당 설정등의 권리를 변동시켜 대놓고 사기를 치자고 마음 먹은 유형과 불가피하게 부동산경기가 안좋아져서 전세가보다 매매가가 낮아지는 역전세가 되어 보증금을 돌려줄 수 없는 형태가 있습니다.전자는 계약시 등기부와 신분증을 통해 소유주 확인을 잘 하시고, 전입당일까지 소유주변경이나 근저당등의 등기상 권리 변동이 없을것에 대한 특약정도를 쓰시면 일이 터져도 대처는 가능합니다.후자는 일명 깡통전세로 가급적이면 매매가에 근접한 전세는 계약하지 마시고, 보증보험에 가입 가능한 집을 위주로 계약하시는것이 좋습니다. 전세가가 적어도 매매가의 70%이하의 집을 구하는게 좋기는 하지만 빌라같은 집들은 그런 집을 구하기가 쉽지 않은것도 사실입니다. 그럼에도 깡통전세의 근본원인이 매매가에 근접한 전세가가 근본 원인이라 꼭 해당 집의 시세정도는 확인하고 계약을 하셔야 합니다.물론 위의 내용들을 따지다보면 계약집이 현저히 적어지는 문제도 있겠으나, 적어도 전세사기는 어느정도 예방 가능합니다.그외에는 드물지만 부동산이 중간에서 계약금등을 받아먹고 주인에게 주지 않는 일들도 있다고는 합니다. 이런거는 뉴스에나 나올법한 일로 흔한일은 아닙니다. 전세사기라기 보다는 그냥 부동산의 사기라고 보는게 맞을것 같네요.어쨋든 이런일도 있으니 모든 돈은 주인에게 보내시길 바랍니다.또한 부동산을 통해서 집을 알아보실때는 광고를 보고 집을 보러 가시더라도 그 지역 주변 부동산을 이용하시는것이 좋습니다.멀리 있는 부동산(차로 30분이상거리)에서도 광고를 많이 하기는 하나 그런 부동산들은 일명 컨설팅 부동산으로 활동하는 부동산이 많고, 아니더라도 시세에 대한 안내 측면에서 주변 부동산에 비해 좀 떨어지는 면이 있습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^

강태호 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.깡통전세를 피하기 위해서는 주변 매매시세를 정확하게 알고 전세가랑 비교하셔야 됩니다.전세가는 매매가의 70% 이내로 시세가 형성되어야 안전한데 전세가가 매매가랑 비슷하거나 매매가보다 더 높을 경우에는 피해주시는 것이 좋습니다.깡통전세사기 뿐만 아니라 전반적으로 전세사기를 방지하려면 아래 항목을 체크해주시면 되겠습니다. 1. 등기부부본을 직접 발급 받아서 반드시 내용 확인 (집주인 인적사항, 근저당 설정/압류 등 확인)2. 신분증 진위 확인 및 실소유권자와 직접 만나서 계약하기3. 전입신고 및 확정일자 받기4. 전세금 반환 보증보험 가입하기5. 공인중개사 신분 조회 (국가공간정보포탈에서 조회)6. 근저당 금액이 매매가의 20% 초과시 계약하지 않기7. 계약 전 건축물대장을 확인하여 불법적인 용도변경이 있는지 확인하기8. 전입신고나 확정일자 미뤄달라고 요구할 시 의심하기 (집주인이 확정일자 전에 근저당을 설정할 수 있음)9. 전세대출이 안된다고 해도 대출이 나오는 건물인지 확인해보기10. 주변 전세시세말고 매매시세도 꼭 같이 확인하기 (깡통전세 사기 방지)

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.가장 먼저 등기부 등본으로 근저당 설정액과 선순위 확인하셔야 합니다. 반드시 권한있는 소유자 본인과직접 계약하셔야 하고요.소위 말하는 깡통전세를 피하는 방법은 전세금반환보증보험에 가입하는 방법과 근저당 없는 최선순위집을 임차하는 것. 등이 있습니다. 다음이 확정일자를 받는 것이죠.믿음이 가는 공인중개사를 통해 안전거래하시는 것을 적극 권유드립니다.이상으로 답변이 되셨다면 좋아요와 추천 부탁드립니다!

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.깡통전세를 피하는 가장 좋은 방법은 보증금이 시세에 80% 넘거나 근접하는 빌라등은 구하지 않는것이고, 혹시 어쩔수 없이 계약을 하셨다면 보증보험을 꼭 가입하시기 바랍니다.