무허가건물에 대한 소유자 명의변경청구가 가능한지요?

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

우선 대법원 판결을 소개합니다.

대법원 1992. 2. 14., 선고, 91다29347, 판결

【판결요지】

무허가건물대장은 무허가건물의 정비에 관한 행정상의 사무처리의 편의를 위하여 작성 비치된 대장으로서 그 대장에의 기재에 의하여 무허가건물에 관한 권리의 변동이 초래되거나 공시되는 효과가 생기는 것이라 할 수 없으므로 무허가건물에 관하여 그 무허가건물대장상의 명의변경을 구하는 소는 그 이익이 없다.

대법원 1992. 4. 28., 선고, 92다3847, 판결

【판결요지】

가. 무허가건물대장이 건물의 물권변동을 공시하는 법률상의 등록원부가 아니고, 권리명의자의 변경기재가 물권변동의 공시방법은 아니라 하더라도 무허가건물대장상의 명의변경을 구하는 청구가 일률적으로 법률상 소의 이익이 없다고 할 수 없고,

무허가건물이라도 철거되는 경우 일정 시점 이전에 축조되어 항공촬영도면에 수록되어 있는 건물은 건물보상 및 시영아파트를 특별분양할 예정이라면 무허가건물대장상 그 소유명의자로 등재된 사람은 특별한 사정이 없는 한 건물철거에 따른 보상청구권이나 시영아파트 분양권을 받을 수 있는 지위를 가지게 될 것이므로 소로써 그 명의변경절차의 이행을 청구할 이익이 있다.

따라서 위 92다3847 판결에서 예로 드는 특별한 사정이 있는 경우가 아니라면 무허가건물에 관하여 그 무허가건물대장상의 명의변경을 구하는 소는 그 이익이 없다고 보는 것이 대법원의 입장입니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

무허가건물대장 명의 변경청구의 소송이 가능한지에 대한 판례를 보면, “무허가건물대장은 무허가건물의 정비에 관한 행정상 사무처리의 편의를 위하여 작성·비치된 대장으로써 그 대장의 기재에 의하여 무허가건물에 관한 권리의 변동이 초래되거나 공시되는 효과가 생기는 것이라 할 수 없으므로, 무허가건물에 관한 권리의 변동이 초래되거나 공시되는 효과가 생기는 것이라 할 수 없으므로, 무허가건물에 관하여 그 무허가건물대장상의 명의변경을 구하는 그 이익이 없다”(대법원 1992.2.14.선고, 91다29347 판결)고 판시하였습니다.

　그러나 그 후의 판례는 “무허가건물대장이 건물의 물권변동을 공시하는 법률의 등록원부가 아니라 하더라도 무허가건물대장상의 명의변경을 구하는 청구가 일률적으로 법률상 소의 이익이 없다고 할 수 없고, 무허가건물이라도 철거되는 경우 일정시점이전에 축조되어 항공촬영도면에 수록되어 있는 건물은 건물보상 및 시영아파트를 특별분양할 예정이라면, 무허가건물대장상 그 소유명의자로 등재된 사람은 특별한 사정이 없는 한 건물철거에 따른 보상청구권이나 시영아파트 분양권을 받을 수 있는 지위를 가지게 될 것이므로 소로써 그 명의변경 절차이행을 청구할 이익이 있다”(대법원 1992.4.28.선고, 92다3847 판결)고 판시하고 있습니다.

　따라서 질문자님의 경우에도구체적인 사실관계에 따라 위 판례에서와 같은 경우에는 무허가건물대장 명의변경청구의 소송을 제기하여 승소후 명의변경을 할 수 있으나, 그렇지 않은 경우에는 소의 이익이 없어 소송으로 구제받기 어려울 것입니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 정현우변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 무허가 건물의 경우라도

그 명의변경이 다른 재산상 혹은 법률상 문제에 영향을 줄 정도로 중요한 문제인 경우라면

등기가 아니더라도 법원에 청구하여 명의변경절차의 이행을 구할 수 있습니다.

2. 관련 판결은 다음과 같으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.

대법원 1992. 4. 28., 선고, 92다3847, 판결

가. 무허가건물대장이 건물의 물권변동을 공시하는 법률상의 등록원부가 아니고, 권리명의자의 변경기재가 물권변동의 공시방법은 아니라 하더라도 무허가건물대장상의 명의변경을 구하는 청구가 일률적으로 법률상 소의 이익이 없다고 할 수 없고, 무허가건물이라도 철거되는 경우 일정 시점 이전에 축조되어 항공촬영도면에 수록되어 있는 건물은 건물보상 및 시영아파트를 특별분양할 예정이라면 무허가건물대장상 그 소유명의자로 등재된 사람은 특별한 사정이 없는 한 건물철거에 따른 보상청구권이나 시영아파트 분양권을 받을 수 있는 지위를 가지게 될 것이므로 소로써 그 명의변경절차의 이행을 청구할 이익이 있다.

나. 갑은 단지 무허가건물대장상의 명의자에 불과하고 그 명의수탁 당시 명의이전에 관련된 모든 권한과 건물의 관리·처분권한까지 형이면서 실질적 소유자인 을에게 위임한 것이어서 을이 무허가건물대장상의 권리자를 대리하는 지위에서 건물의 매매계약을 체결하게 되었고, 다만 을은 위 매매 당시 위 건물에 관한 무허가건물대장상의 소유명의가 다른 동생인 병 명의로 되어 있는 것으로 착각하고 그 매매계약서상에 매도인을 병으로 표시하고 그를 대리하는 형식으로 매매계약을 체결하였다면 을이 체결한 매매계약은 을이 무허가건물대장에 소유자로 등재되어 있는 명의자를 대리하여 체결한 것인데 그 명의자의 표시에 착오가 있었던 것에 지나지 아니하다고 할 것이므로 위 매매계약의 효력은 무허가건물대장에 소유자로 등재되어 있는 갑에게 미친다고 한 사례.

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김태환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

판례는 지방자치단체의 조례가 무허가건물대장에 등재된 건물에 대하여 공익사업에 따른 철거시 철거보상금을 지급하도록 규정하고 있고 종전에도 관할동사무소가 무허가건물에 관하여 무허가건물대장상 건물주명의의 말소를 명하는 확정판결에 따라 업무를 처리한 경우, 무허가건물대장상 건물주명의의 말소를 구하는 청구가 소의 이익이 있다고 보고 있습니다.

관련 대법원 판례는 아래와 같습니다(대법원 1998. 6. 26. 선고 97다48937 판결)

무허가건물대장이 건물의 물권 변동을 공시하는 법률상의 등록원부가 아니라고 하더라도 그 건물주 명의 기재의 말소를 구하는 청구가 일률적으로 법률상 소의 이익이 없다고 볼 것은 아니고, 개별적 사건에 있어 구체적 사정을 고려하여 이를 판단하여야 할 것이다. 이 사건 동사무소에 비치된 무허가건물대장에 등재되었고, '00구 무허가건물 정비에 대한 보상금 지급 조례'에 의하면 1981. 12. 31. 이전에 관 내 무허가건물대장에 등재된 건물에 대해서는 도시계획사업이나 토지수용법 소정의 공익사업 등에 따른 철거시 철거보상금을 지급하도록 규정되어 있으며, 00동 동사무소에서는 종전에 이 사건 약수사 건물에 관하여 무허가건물대장의 건물주 명의의 말소를 명하는 확정판결이 있는 경우 그 판결에 따라 업무를 처리하였음을 알 수 있는바, 사정이 이와 같다면 원고들이 채권자 대위의 법리에 의하여 이 사건 00사 건물의 신축자(원시취득자) 등 그 법률상의 소유자를 대위하여 무허가건물대장상 건물주 명의의 말소를 구하는 이 사건 청구도 소의 이익이 있다고 봄이 상당하다고 할 것이다