중도퇴거에 따른 내용증명은 어떻게 작성하는것이 좋을까요 ?

Question

안녕하세요 미추홀구에 빌라 반지하 거주중인 직장인입니다.. 최근 미추홀구에 전세 사기가 많다고는 들었지만 저는 이 집에 들어오기 전에 공시지가, 임대인 변경되지 않는 조건 등 굉장히 많이 알아보고 입주를 했기때문에 정말 제 일이 될 줄은 상상도 못했습니다 ㅠㅠ 올해 초, 집에 중도 하자가 발생되며 임대인과 약간의 트러블이 있었고 올해 9월 2일이 만기이지만 더이상 살 수 없다고 판단되어 중도퇴거를 요청드렸습니다.뭔가 촉이 좋지 않아 등기부등본을 떼어보니 딱 이주전에 가압류가 걸려있더라구요.(확인 당시 1월 30일 / 압류 1월 18일) 임대인에게 압류 및 중대하자로 인하여 중도퇴거를 요청하였고 임대인은 재산세를 일부 납부하지 못하여 생긴 압류임으로 4월까지는 압류 해제를 약속하였으나 이 역시 믿을 수가 없어 강경하게 중도퇴거를 요청하였습니다. 제가 6100만원으로 입주하였지만 현재 공시지가가 좀 오른 바 임대인이 받은 현 물건지의 감정평가액은 6400만원이었고 이 금액으로 매매로 중개할 것을 서로 합의하였습니다. 처음 이 집을 계약했을 당시의 중개업자는 이 사실을 알고 빨리 대위변제를 준비하자며 매일 전화가 오고 있습니다. 며칠전 저의 현 임대인이 실제로 전세금을 반환할 능력이 되지 않으나 다수의 집을 보유하고 있다는 사실이 확인되며 검찰까지 넘어갔고 저 또한 피해자중 한명으로 조사까지 받았습니다. 결과적으로 임대인과 중도퇴거에 대해서는 합의하였으나 지금 그냥 전세금을 반환받고 나가는것은 불가능하며 새 임차인을 구하는 방법 밖에는 없는 상황입니다. 검찰 조사까지 받고나니 전세금을 정말 받지 못하겠다는 생각이 들었고 중개업자의 말대로 대위변제를 준비하고자합니다.(허그 측 공문 사항에 6개월 전부터는 대위변제를 하는것이 맞다고 확인함) 9월 만기라 지금부터 시작하는 것이 다소 늦은 감이 있지만 마냥 손 놓고 있을 수는 없어 내용증명을 보내려고 하는데 내용을 어떻게 적는 것이 마땅한지 감이 잡히지 않습니다. 중도퇴거를 희망하고 새 임차인이 구해지면 전세금을 바로 반환 해줄 것 , 또한 새 임차인이 구해지지 않아 만기까지 살게 되더라도 계약 연장은 하지 않을 것이며 바로 전세금을 반환해줄 것만 명시하여 보내면 될까요 ? 또한, 현재 압류가 걸려있는 상황 및 임대인의 전세금 반환 능력 불성실등으로 받지 못하게 될 금액에 대해서 현재 제가 어떠한 조치를 취하는 것이 바람직한지 문의드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

내용증명은 하자로 인한 계약중도해지만을 적어 보내면 될듯 보이나, 실제 내용증명 자체가 법적 효력이 있는 것은 아니기에 사실상 이를 한다고 지급능력이 없는 임대인에게는 크게 달라질 상황은 없습니다 . 질문에서 말하는 대위변제라는게 보증보험 신청이라면 만기일까지 기다리거나 소송을 통해 중도해지 후 보험금을 청구하셔야 합니다. 소송을 준비하신다면 내용증명 발송이 필요하지만 그 단계까지 고려하고 있지 않다면 사실상 내용증명은 의미가 없습니다. 그리고 질문의 내용으로 볼때 전입신과와 확정일자를 받았다면 압류보다는 선순위로 보입니다. 이럴 경우 경매가 진행되도 경락인에게 대항이 가능하기 때문에 여러 가능성을 알아보신뒤에 결정하시는 게 좋을 듯 보입니다.