상가 임대차 계약갱신요구권에대하여 문의드립니다

Question

최초 상가계약시 65개월 단일계약으로 올해 8월5일 만기 입니다.

제가 원하는것은 5개월이나 1년만 연장하는것입니다.

1 계약갱신요구권은 10년을 넘지않은 기간내 직전계약을 기준으로한다면 55개월로 연장되는것인가요?

기간을 정하고싶다면 협의로 해야하는것이겠죠?

2 묵시적 갱신은 계약만료 1개월이 남지 않았을때 성립하는것으로 묵시적 갱신을 기다려보려합니다.

하지만 1개월 이상 남아있을때 협의요청이 와 협의가 안되어 만기즉시 나가기로 했다면 만기시 계약해지를 만기 1개월전에 하게 되는것인데 보증금 반환이나 법적 문제는 없을까요?

조언 부탁드립니다. 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 상가 계약갱신청구권은 최초 계약시점으로부터 10년입니다. 즉 현재 65개월(5년 5개월)이였다면 남은 4년 7개월동안은 갱신청구권 사용이 가능하나, 각 계약건맏의 계약기간은 협의에 따라 정하게 됩니다, 즉, 1년단위일수도 있고, 남은 기간을 통으로하여 55개월이든 3년이든 , 그이상으로도 할수는 있습니다 .갱신청구권 10년은 임차인이 계약연장을 요구하면 임대인이 특별한 법적사유를 제외하고는 이를 거부할수 없는 기간을 말하는 것이지, 이 기간에 충족되면 반드시 나가야 하는 개념이 아닙니다. 즉 협의에 따라 얼마든지 기간은 조정할수 있으나, 해당 10년이 넘은 시점에서 재계약시 임대인이 계약연장을 거부하면 그때는 퇴거를 하셔야 한다는 의미입니다.

2. 일단 상가임대차는 지역별 환산보증금 기준이내라면 묵시적갱신이 성립되지만 이를 초과하는 임대차는 묵시적갱신이 적용되지 않습니다. 이는 구분을 하셔야 하고, 기본적으로 상가임대차에서 임차인은 만기해지에 대한 요구에 기간정함이 없기에 만기전일이라도 민기해지를 요구하면 만기해지를 하실수 있습니다. 단 묵시적갱신으로 만기일이 넘은 경우 즉 묵시적갱신으로 연장된 경우에 중도해지를 요구하면 그때는 임대인이 해지통보를 받은 3개월후 계약이 자동종료가 됩니다. (당연히,지역별 환산보증금이내여야 묵시적갱신이 인정되므로 이는기본적인 요건입니다.)

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 갱신요구권을 쓰시면 55개월이 아니라 65개월이 연장됩니다. 따라서 질문자님이 원하시는 5개월이나 1년 연장은 반드시 협의로 진행하셔야 합니다.

2. 가장 안전하고 현명한 방법은 묵시적 생신을 마냥 기다리기보다는 6월 중순 ~ 하순 쯤 임대인에게 먼저 넌지시 의사를 타진해 보는 것입니다.

감사합니다.

Answer 3

최초 상가계약시 65개월 단일계약으로 올해 8월5일 만기 입니다.

제가 원하는것은 5개월이나 1년만 연장하는것입니다.

1 계약갱신요구권은 10년을 넘지않은 기간내 직전계약을 기준으로한다면 55개월로 연장되는것인가요?

기간을 정하고싶다면 협의로 해야하는것이겠죠?

===> 상임법에 따르면 기본적인 계약기간은 1년이고 그 이상 또는 이하로 하는 경우 임대인과 협의해서 결정되는 사항입니다.

2 묵시적 갱신은 계약만료 1개월이 남지 않았을때 성립하는것으로 묵시적 갱신을 기다려보려합니다.

하지만 1개월 이상 남아있을때 협의요청이 와 협의가 안되어 만기즉시 나가기로 했다면 만기시 계약해지를 만기 1개월전에 하게 되는것인데 보증금 반환이나 법적 문제는 없을까요?

==> 네 법적으로 전혀 문제가 되지 않습니다.