1가구 1주택 (일시적 2주택) 인정받으려면 언제까지 기존 주택(오피스텔)을 팔아야 하나요?

Question

부천중동에 주거용 오피스텔을 2008년도 2월 5일(매수등기) (그당시는 조정지역 아니였슴)했고 2016년도에 경시도 시흥에 아파트(전용 84m) 분양받아 2019년9월11일 잔금(11월11일 등기)납부 했습니다(그당시에는 조정지역 아니었슴) 지금 일시적 1가구 2주택이된지 거의 3년이 다 되가는데(지금은 바뀐것으로 아는데) 지금 기존주택을 3년 안에만 팔면 양도세 비과세 되는걸로 알고있는데 맞는지요?(정확히 언제 까지 팔면 되는지요 (잔금치룬날?, 아니면 등기날짜? 어느날이 기준인가요?)

만약에 일시적 1가구 2주택 인정 시한을 지나친거라면 이후에 팔때 세율이 어떻게되나요?(차액 5억 미만) 먼저 집(오피스텔)에서 7년정도 살았었습니다 거주와 장기보유공제 세제해택을 받을수 있나요?(구입당시에는 2군데 다 조정지역이 아니었었는데 지금은 2군데 다 조정지역이되어 조정지역 세율로 양도소득세 내야하나요?)

전문가님의 도움을 기대합니다 감사합니다

Answer 1

안녕하세요. 전영혁 세무사입니다.

일단 종전주택을 취득한 날로부터 최소 1년이 지난 후 신규주택을 취득하셔야 합니다. 또한 두 주택의 조정대상지역 여부가 중요한데, 기존 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 주택을 추가로 취득하신 경우 신규주택을 취득한 날로부터 1년 이내 종전주택을 매각하고 신규주택에 전입신고 및 이사를 가셔야 합니다. 만약 둘 중 하나의 주택이라도 조정대상지역이 아니실 경우 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 매각하셔야 합니다.

그 외 주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

일시적 2주택 중복보유기간을 넘길 경우에는 1세대1주택 비과세 특례는 적용받을 수 없는 것이며, 조정대상지역의 경우 신규주택 취득일로부터 3년까지도 처분하지 못할 경우 중과세가 적용될 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

세법상 주택의 취득일은 잔금일 vs 등기일 중 빠른 날입니다. 신규주택 취득당시, 기존주택과 신규주택 중 어느 하나라도 비조정지역에 해당한다면 신규주택 취득일로부터 3년 이내 양도하시면 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있습니다.

따라서 신규주택을 19.9.11에 취득했고, 그 당시 비조정지역이었으므로 19.9.11로부터 3년 이내인 22.09.11까지 기존주택을 양도하시면 일시적 2주택 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.

만약, 3년 이내 양도를 못할 경우, 두 주택 모두 수도권의 조정지역이기 때문에 양도소득세는 기본세율+20%로 중과가 되며 장기보유특별공제는 적용받을 수 없는 것입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.