법률
집합상가 관리단 설립 절차와 관리규약 효력, 관리비 부과의 적법성이 궁금합니다
안녕하세요. 집합상가 관리와 관련하여 법적으로 궁금한 점이 있어 질문드립니다.
현재 상황
* 현재 상가에는 약 14개 점포가 입점해 있으며, 별도의 관리회사가 없는 자체관리 상가입니다.
* 지하 1층과 3층은 각각 약 100평 규모로 한 층씩 사용 중이며, 각 층마다 1명씩 구분소유자가 소유하고 있습니다.
* 1층과 2층은 여러 점포로 나뉘어 있으며, 구분소유자도 여러 명입니다.
약 2개월 전까지는 한 점포의 임차인이 약 4년 정도 총무 역할을 맡아 관리비 등을 정리하고 있었습니다.
그런데 해당 임차인이 저와 사적인 갈등이 생긴 이후, 구분소유자들에게 연락하여 서면결의를 받았다고 하면서 갑자기 올해 5월부터 관리단을 구성하고 자신이 정식 관리자가 되었다고 주장하고 있습니다.
이후 새 관리규약을 만들었다며 이를 따르지 않으면 벌금을 부과하고, 계속 불응하면 소송까지 진행하겠다는 내용증명을 저에게만 보내왔습니다.
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현재 문제 되는 사항
① 공용복도 사용료 부과
규약상 공용부분에 물건을 적재했다는 이유로 저희 점포에만 매월 35,000원의 복도 사용료를 부과한다고 합니다.
다만 저희 점포는 복도 끝에 위치해 있어 복도 벽에 창문이 없으며, 소방법에도 위배되지 않습니다. 또한 창고가 없어 입점 당시부터 점포 앞에 물건을 두고 사용해도 된다고 건물주와 부동산 사장님께 허락을 받았고, 그동안 그렇게 사용해 왔습니다.
다른 점포들도 비슷한 형태로 공용부분을 사용하고 있는데, 저에게만 내용증명을 보내고 사용료를 부과하고 있습니다.
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② 수도요금 추가 부과
공동 수도요금을 이미 부담하고 있음에도 불구하고, 별도로 매월 1톤의 수도요금을 추가 부과한다고 합니다.
그 이유는 "입점 후 약 2년 동안 우리 점포의 수도계량기 사용량이 1톤을 넘지 않았기 때문"이라고 합니다.
하지만 저희는 10평도 되지 않는 작은 업장이며,
* 대걸레를 사용하지 않고,
* 일회용 청소포를 사용하며,
* 차량용 휴대용 청소기를 사용하고 있어
실제로 수도 사용량이 매우 적은 업종입니다.
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궁금한 점
1. 관리단 설립 절차
집합건물법상 관리단이 적법하게 구성되려면 어떤 절차를 거쳐야 하나요?
또한 "서면결의로 관리단이 구성되었다"고 주장하려면 어떤 자료를 보관하고 있어야 적법성이 인정될까요?
예를 들어,
* 서면결의서
* 의결권 계산표
* 구분소유자 명부
* 회의자료
* 관리규약
* 의결 결과
등의 자료가 필요한지 궁금합니다.
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2. 관리규약의 효력
새롭게 만든 규약만으로
* 복도 사용료
* 벌금
* 과태료와 유사한 금전 부담
등을 임의로 부과할 수 있는지 궁금합니다.
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3. 수도요금 부과의 적법성
공동 수도요금을 이미 부담하고 있는데도 별도로 최소 1톤 사용을 강제하여 요금을 부과하는 것이 가능한지 궁금합니다.
실제 사용량과 무관하게 최소 사용량을 정할 수 있는지도 알고 싶습니다.
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4. 선택적 집행 문제
다른 점포들도 비슷하게 공용부분을 사용하고 있는데, 저에게만 내용증명을 보내고 사용료를 부과하는 것이 적법한 관리행위인지 궁금합니다.
이러한 경우 형평성이나 권리남용 문제도 주장할 수 있을까요?
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5. 내용증명 대응
내용증명을 받은 상태인데,
어떤 논리와 근거로 반박하는 것이 좋을지 조언 부탁드립니다.
또한 답변서를 보내는 것이 좋을지, 아니면 실제 소송이 제기될 때 대응하는 것이 좋을지도 궁금합니다.
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