법률
[집합건물법] 총회 없는 서면결의(문자 동의)를 통한 관리인 선임 및 규약 제정의 적법성 여부 문의
안녕하세요. 상가 관리단 설립 및 규약 제정 절차의 적법성에 대해 집합건물법 전문 변호사님들의 명확한 법률 판단을 구하고자 질문을 올립니다.
[상가 현황 및 배경]
건물령 및 관리 상태: 준공된 지 19년 된 상가로, 관리단 및 관리규약 없이 자체적으로 운영되어 왔습니다.
구분소유 구조: 지하 1층(약 100평/소유자 1명), 3층(약 100평/소유자 1명)은 대형 평수 단독 소유이며, 1층과 2층은 소형 평수 여러 개로 쪼개져 있어 총 구분소유자는 약 15명 내외입니다. 면적 차이가 매우 극심한 구조입니다.
[사건 개요]
최근 상가의 한 임차인 또는 소유자(기존 총무 역할자)가 관리단 집회(총회)를 전혀 개최하지 않은 채, 각 구분소유자들에게 관리규약 초안을 '문자 메시지'로 발송하여 동의를 얻는 방식(서면결의)으로 관리규약 제정 및 본인의 관리인 선임을 완료했다고 주장하고 있습니다.
이에 대해 집합건물법 제41조(서면이나 전자적 방법 등에 의한 결의) 및 대법원 판례에 의거하여 아래 3가지 사항에 대해 구체적인 답변을 요청드립니다.
[질문 사항]
1. 집합건물법 제41조 제1항에 의거, 집회를 열지 않고 서면이나 문자로만 결의를 완결 지으려면 '구분소유자 수의 5분의 4 이상'과 '의결권(면적 지분)의 5분의 4 이상'이 동시에 충족되어야 하는 것으로 알고 있습니다. 현재 지하 1층(100평)과 3층(100평) 소유주가 이 문자 결의에 동의하지 않았다면, 면적 지분의 80%를 넘지 못해 해당 규약과 관리인 선임은 '절차적 하자'로 인해 원천 무효가 되는 것이 맞는지요?
2. 법 개정으로 전자적 방법에 의한 결의가 가능해졌으나, 단순히 규약 텍스트를 문자로 보내 동의를 구하는 방식이 법적 효력을 갖추려면 사전에 소유자 명부 확정, 결의 기간의 명시, 찬반 의사의 명확한 서면/전자적 회신 등이 갖추어져야 한다고 압니다. 아무런 사전 절차 공지 없이 기습적으로 문자를 돌려 동의를 받은 것도 적법한 전자적 결의로 인정받을 수 있습니까?
3. 만약 위 행위가 정족수 미달 또는 절차적 하자가 명백함에도 불구하고, 해당 총무가 관리인 지위를 주장하며 독단적으로 관리비를 청구하거나 행정을 집행할 경우, 구분소유자들이 취할 수 있는 가장 신속한 법적 조치(예: 관리인 직무집행정지 가처분, 결의무효확인 소송 등)는 무엇인지 조언 부탁드립니다.
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