안녕하세요. 신은정 변호사입니다.
경매 낙찰 후 전 소유자가 퇴거하지 않아 재산권 행사에 큰 어려움을 겪고 계시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 소유권을 취득한 이후의 무단 점유에 대해 전 소유자와 실제 거주 중인 배우자를 상대로 부당이득반환청구 소송이 가능합니다.
1. 부당이득반환청구와 소송의 실익
낙찰대금을 완납한 시점부터 건물을 인도할 때까지 법률상 원인 없이 점유하며 얻은 월세 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 다만 청구하려는 부당이득 금액보다 소송 진행에 드는 비용이 더 클 수 있어 실익을 따져보셔야 합니다. 참고로 민사의 경우 승소 시 정해진 한도 내에서 상대방에게 변호사 선임 비용을 청구할 수는 있습니다.
2. 배우자를 공동 피고로 지정하는 문제
주민등록상 주소지와 무관하게 실제로 해당 부동산을 공동으로 점유하고 있다면 배우자도 공동 피고로 삼을 수 있습니다. 불법 점유에 대한 책임은 서류상 주소가 아닌 실제 점유 여부에 따라 판단되기 때문입니다.
3. 소송 진행 시 필요한 입증 서류
본인의 소유권을 증명할 등기부등본과 매각대금완납증명원이 기본적으로 필요합니다. 피고들의 점유 사실을 입증하기 위해 우편물 수령 내역, 현장 사진 등을 제출해야 하며, 월세 상당액 산정을 위해 법원에 차임 감정을 신청하거나 인근 부동산 시세 자료를 준비하셔야 합니다.
지금 상황에서는 신속한 강제퇴거를 위해 법원에 부동산 인도명령 신청을 먼저 진행하시며 실제 거주자를 입증할 자료를 확보하시는 것이 가장 우선입니다.
사건이 원만하게 해결되어 하루빨리 온전한 소유권을 행사하시길 바랍니다.