반전세로 거주중인데 건물이 경매신청되었어요

Question

안녕하세요! 현재 거주중인 임차건물이 경매 신청되었다는 공문을 전일(26.03.17) 전달받았습니다.

:권리신고 및 배당신청서 제출 요청 공문

1. 공문에 기재된 내용대로만 진행하면 변제받을 수 있는건지, 아니면 이후 절차가 여러개 남아있는건지
2. 대략적인 소요일
3. 공문 수취 후 임차료+관리지 지급은 임대인에게 동일하게 이체해야하는지

4. 전액변제 가능여부(일부분만 먼저받고 이후에 잔액 받는 구조인지)

5. 변제 후 이사 여부(변제 받고 이사해야하는건지 궁금합니다) or 건물 낙찰 후 이사 여부(낙찰 후 언제 나가야하는지)

6. 권리 신고 및 배당신청서의 제출을 종기일까지 제출하라고 기재되어있는데, 종기일이 대략 언제까지일까요?

남은 절차가 여러개고 장기간 확인해야하는 사항이 지속적으로 있다면, 대리인(변호사) 고용 및 위탁 하려고 한데, 합리적인 선택인지 같이 고민해주시면 감사하겠습니다..!!

[현재 상황]

• 최초계약일: 24.03.02~25.03.01

• 갱신: 묵시적 갱신(25년도에 임대인에게 갱신계약 문의드렸으나 묵시적 진행해달라는 답변받음, 26년 갱신시 임대인에게 별도 고지하지않고 묵시적 갱신 진행)

• 보증금: 3,000만원 (화성시 최우선변제금 5,500만원 이하)

• 확정일자: 24.03.08(전입신고일 동일)

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

경매가 진행되는 경우 해당 경매에서의 우선순위에 따라서 보증금 반환 여부가 달라지게 됩니다. 다만 최우선 변제 범위에 포함된다면 적어도 본인 보증금에 대해서는 반환이 가능할 것이나 경매에서 낙찰이 이루어져야 하는 것이기 때문에 실제로 건물 가치가 낮아 경매가 어렵다면 계속하여 유찰되면서 보증금을 현실적으로 반환받기 어려울 수 있습니다. 이상입니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다. 거주 중인 건물의 경매 소식에 당황스러우셨을 의뢰인의 상황을 충분히 이해합니다.

1. 배당 절차: 공문에 따른 권리신고와 배당요구는 필수이며, 신청 후에도 경매 법원의 배당기일 확인 등 절차를 지속적으로 챙겨야 합니다.

2. 소요 기간: 경매 절차는 통상 6개월에서 1년 이상 소요될 수도 있습니다.

3. 임대료 지급: 낙찰자가 결정되기 전까지는 기존 임대인에게 월세와 관리비를 지급해야 합니다.

4. 전액 변제: 의뢰인은 소액임차인으로 최우선변제권이 있어 배당 순위가 높지만, 낙찰가에 따라 전액 회수 여부가 달라질 수도 있습니다.

5. 이사 시기: 원칙적으로 배당금을 수령한 후에 명도하는 것이 안전하며, 낙찰자와의 합의를 통해 퇴거 일정을 조정할 수도 있습니다.

6. 배당요구 종기일: 법원이 정한 기일은 보통 공문이나 법원 게시판에서 확인 가능하며, 늦어지면 배당 참여가 불가하니 기한 엄수가 필수입니다.

대응책: 첫째, 즉시 배당요구서를 제출하여 권리를 확보하십시오. 둘째, 이후 법원의 매각 허가 결정과 배당표를 검토하여 누락 여부를 확인해야 합니다. 셋째, 낙찰 후 배당액이 부족할 경우 남은 채권에 대해 임대인에게 추가 청구 소송을 진행할 수도 있습니다. 권리 분석과 배당표 이의 신청 등 절차적 대응이 복잡하므로, 보증금 회수를 최우선으로 원하신다면 변호사 위탁이 합리적인 선택이 될 것으로 보입니다.

감사합니다.