전세 빌라 보증보험 불가시 제가 요구나 설정 할 수 있는 안전장치 뭐가 있을까요?
정말 마음에 드는 위치. 금액. 크기인데 보증보험 가입이 안된데요. 쳐다도 보지 말아야할지 다른 안전장치가 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
보증보험 가입이 되지 않는 물건이면 나중에 계약해지하고 보증금 회수에 문제가 발생이 될 때 난감한 상황이 발생할 수도 있습니다. 등기부등본상 선순위 대출등이 있을 경우나 집주인의 경제적 문제로 경매로 넘어갈 시 보증금을 건질 수있는 지 최악의 상황을 시뮬레이션으로 돌려 보시고 검토를 하셔서 계약을 하시는게 좋아 보입니다.
항상 전세의 경우 들어가는게 문제가 아니라 나올때 보증금 잘 찾는 것이 문제 입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근 전세사기 등이 많아서 사회적인 문제가 되고 있으며 전세에서 월세로의 전환도 많아지고 있습니다.
전세사기를 피하기 위해서는 계약전에 서류를 꼼꼼하게 점검하셔야 하고, 현지를 방문하여 이상 유무를 살펴보셔야합니다. 먼저, 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다.
선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.
임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세 대출이 있다면 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.
가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 실질적으로 가장 믿을만한것은 전세보증 보험 가입인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독, 다중, 다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
요즘에는 보증보험도 대체로 안전한 집에만 해주려고 합니다.
바꿔 말하면 보증보험이 안되면 안전하지 않을 가능성이 높다는 것입니다.
개인적으로 보증보험이 안 되는 전세는 지금은 하지 않는 것이 좋다고 생각합니다.
임차인이 가질 수 있는 안전장치는 1순위 대항력이 사실 전부입니다.
가장 강력하고 유일한것입니다.
다만 그것도 부동산 가격 자체가 떨어지는것은 어쩔 수 없기 때문에 보증보험이 필요한 것입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
전세 빌라 보증보험 불가 시 전입신고와, 확정일자가 최고의 안전장치 입니다. 전입신고와, 확정일자가 있으면 강제경매신청 시 배당요구가 가능합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다. 현실적으로 없습니다. 전세보증보험 가입이 안되면 무조건 믿고 거르셔야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
불법이 있거나 근린생활이라면 전세보증보험에 가입이 안됩니다
그런데 보증금이 기준보다 높아서 안들어진다면 높은금액을 월세로 돌리고 나머지 부분만 전세보증보험을 들어도 됩니다
어떤상태인지 보시고 안들어지는 매물이라면 다른 집은 알아보시기 바랍니다