안녕하세요. 장주석 변호사입니다.
임차주택의 경매시 제3자(낙찰인)에게 임차권을 주장할 수 있는 효력인 대항력은 '주택의 점유(이사) + 전입신고'를 요건으로 하는 것입니다. 그리고 확정일자는 임차주택이 경매될 경우 낙찰인에게 임차권을 주장하지 않고 배당에 참가해서 다른 일반 채권자들보다 우선해서 배당을 받을 수 있는 권리인 우선변제권 취득의 요건입니다.
즉 확정일자를 받지 않더라도 선순위 근저당권이 없는 상태에서 주택의 점유 및 전입신고를 하면 그것만으로 대항력을 취득하는 것이고, 만약 임차권을 주장하지 않고 배당에 참가해서 우선 변제를 받으려면 확정일자까지 받을 필요가 있습니다.