경매 낙찰 후 기존 임차인분과의 임대차 계약 체결 방법 문의
안녕하세요. 경매 낙찰 후 기존 임차인분과의 임대차 계약 관련하여 몇가지 문의드립니다.
대항력있는 선순위 임차인이 있으나, 배당 신청 및 확정일까지 받으셔서 배당기일에 보증금 전액 수령가능한 상황입니다.
해당 기존 임차인분께서 저와 임대차신규계약(월세)을 희망하시는데요!
1. 임대차 계약 시점 관련
경매 대금납부 후, 소유권 취득, 등기, 근저당 설정(경락잔금대출) 완료 후에, 임대차계약하면 될까요? 예를 들어, 1/29(월) 배당기일 고려 시, 12/29(금) 대금납부 ~ 근저당설정까지 완료, 12/30(토) 임대차 계약하면 무방한가요? 배당 기일 이후에 계약해야할지요?
2. 확인서 관련
실제 임대차계약을 하기 전(등기 치기 전)에, 서로 협의한 월세 계약 내용을 담은 확인서 등 받아놔야 할 것 같은데 작성 방법이 있을까요? 그리고 해당 확인서가 효력이 있을까요?
3. 명도 확인서 관련
전액 배당가능한 선순위 임차인에게도 명도 확인서를 전달해야하나요? 명도확인서는 '나가겠다'를 약속하는 문서인데, 이분은 저와 신규 계약을 할 분이라 내용은 어떻게 쓰면 될까요?
2개의 답변이 있어요!안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
1. 임대차 계약 시점 관련
경매 대금납부 후, 소유권 취득, 등기, 근저당 설정(경락잔금대출) 완료 후에, 임대차계약하면 될까요? 예를 들어, 1/29(월) 배당기일 고려 시, 12/29(금) 대금납부 ~ 근저당설정까지 완료, 12/30(토) 임대차 계약하면 무방한가요? 배당 기일 이후에 계약해야할지요?
==> 낙찰자와 임대차계약을 하는 시점은 소유자 변경되는 시점 이후부터 가능합니다.
2. 확인서 관련
실제 임대차계약을 하기 전(등기 치기 전)에, 서로 협의한 월세 계약 내용을 담은 확인서 등 받아놔야 할 것 같은데 작성 방법이 있을까요? 그리고 해당 확인서가 효력이 있을까요?
==> 낙찰자와 협의후 작성하는 경우 법적인 효력이 발생됩니다.3. 명도 확인서 관련
전액 배당가능한 선순위 임차인에게도 명도 확인서를 전달해야하나요? 명도확인서는 '나가겠다'를 약속하는 문서인데, 이분은 저와 신규 계약을 할 분이라 내용은 어떻게 쓰면 될까요?
==> 명도확인서를 제출하지 않아도 되는 사항입니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
1 임대차 계약 시점 관련
경매 낙찰 후 기존 임차인분과의 임대차 계약은 소유권 취득, 등기, 근저당 설정 등이 완료된 후에 하는 것이 안전하고 바람직합니다. 배당기일 이후에 계약하셔도 무방합니다. 만약 배당기일 이전에 계약하시려면, 임차인이 배당금을 모두 받았다는 증거를 제시하도록 요구하시고, 계약서에 배당금 수령 여부와 관련된 조항을 반드시 포함시키시기 바랍니다. 그렇지 않으면 임차인이 배당금을 받지 못한 경우에 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수 있습니다.
2 확인서 관련
실제 임대차계약을 하기 전에, 서로 협의한 월세 계약 내용을 담은 확인서를 받아두시는 것은 좋은 방법입니다. 확인서는 임차인이 작성하고 서명하도록 하시고, 임차인의 신분증 사본과 함께 보관하시기 바랍니다. 확인서는 임대차계약의 성립과 효력에 영향을 미치지는 않지만, 임차인이 임대차계약을 체결하거나 이행하는 데 거부하거나 불성실하게 행동할 경우에 낙찰자의 권리를 보호하는 증거가 될 수 있습니다.
3 명도 확인서 관련
전액 배당가능한 선순위 임차인에게도 명도 확인서를 전달하시는 것이 좋습니다. 명도 확인서는 임차인이 배당금을 받은 후에 언제까지 집을 비워줄 것인지를 약속하는 문서입니다. 명도 확인서가 있으면 낙찰자가 인도명령을 신청하지 않고도 점유이전을 받을 수 있습니다. 명도 확인서는 임차인이 작성하고 서명하도록 하시고, 임차인의 신분증 사본과 함께 보관하시기 바랍니다. 명도 확인서의 내용은 다음과 같이 작성하실 수 있습니다.
[예시]
경매로 매각된 OO아파트 XX동 XX호의 임차인으로서, 본인은 2023년 1월 29일 배당기일에 보증금 전액을 배당받았음을 확인하며, 2023년 2월 28일까지 해당 부동산을 비워주고 인도할 것임을 약속합니다. 본인은 이에 따라 임대차계약을 종료하고, 임대차관련 모든 권리와 의무를 포기함을 서약합니다.
2023년 1월 30일
임차인 OO (서명)
신분증 번호: OO
