주택담보대출은 여유자금이 생길 때마다 갚는 게 유리할까요, 투자하는 게 유리할까요?

Question

최근 집을 매수하면서 주택담보대출을 알아보고 있는데, 대출을 받은 후 여유자금이 생기면 바로 원금을 갚는 게 좋을지 고민입니다.

대출금리가 연 4~5% 정도라면 중도상환수수료를 부담하더라도 원금을 줄이는 게 유리한지, 아니면 여유자금을 예금이나 ETF 등에 투자하는 게 장기적으로 더 나은 선택인지 궁금합니다.

특히 대출 초기에는 이자 부담이 크다고 하는데, 같은 금액을 상환하더라도 대출 초기에 갚는 것과 몇 년 후에 갚는 것의 이자 절감 효과가 얼마나 차이 나는지도 알고 싶습니다.

실제로 어떤 기준으로 중도상환과 투자를 결정하는 게 합리적일까요?

Answer 1

안녕하세요. 김창현 경제전문가입니다.

주택담보대출 금리가 연 4~5%인 상황에서 여유자금이 생긴다면 무조건 대출 원금부터 갚는 것이 투자보다 유리합니다. 대출 원금을 갚는 것은 연 4~5%의 확정적인 세후 수익률을 얻는 것과 완전히 동일한 경제적 효과를 냅니다. 은행 예금 금리는 대출 금리보다 항상 낮고 주식이나 ETF 투자는 원금 손실 위험이 있으므로 확정 수익률 5%를 이기기는 매우 어렵습니다. 많은 사람들이 대출 초기에 원금을 갚아야 이자가 훨씬 많이 줄어든다고 오해하지만 이는 사실이 아닙니다. 대출 초기든 만기 직전이든 남은 원금 1000만 원을 갚았을 때 줄어드는 이자의 크기는 연간 40만 원에서 50만 원으로 똑같습니다.

Answer 2

안녕하세요. 인태성 경제전문가입니다.

주택담보대출의 금리에 따라서 다를 것입니다.

대출 금리아 연 4-5퍼센트라면 저라면 상환을 하는 것이

유리하다고 생각합니다.

다만, 투자를 하셔서 최소 연에 7-8퍼센트 이상의

수익률을 올릴 수 있다면 다를 것입니다.

Answer 3

안녕하세요. 김명주 경제전문가입니다.

주택담보대출 금리가 연 4~5%라면 중도상환은 이자 부다을 확실히 줄이는 효과가 있으므로 세금과 수수료를 고려한 투자 기대수익률이 대출금리보다 낮거나 불확실하다면 원금 상환이 유리합니다

Answer 4

안녕하세요. 배현홍 경제전문가입니다.

일반적인 구조는 당연히 대출상환이 더 유리합니다. 예적금의 1년간의 이자가 대출이자율보다 높지 않기 때문입니다. 즉 예적금과 비교한다면 의미가 없으며, 결론적으로 투자부문과 따져봐야하는게 합리적입니다.

중도상환수수료는 현재 3년이내에서만 부과되며 그리고 3년이내의 기간에 가까워질수록 크게 줄어드는 구조입니다. 그리고 조건에 따라 다르긴 하지만 일반적인 대출은 매년 최초 대출금의 10% 이내 상환은 수수료를 면제해주는 구조입니다. 그렇기 때문 중도상환수수료는 큰 변수로 보긴 힘듭니다. 결론적으로 ETF의 투자의 기대수익인데 장기기대수익률은 8~10%내외정도를 기대할 수 있고 나스닥지수의 경우에는 2000년대이후 15%내외의 장기기대수익률을 보이고 있습니다.

이런 측면을 본다면 대출금리가 5%라고 한다면 이보다 높으니 장기적으로 유리할수있다고 보입니다. 다만 이는 S&P500지수가 가장 안정하고 장기적으로 성과가 매우 우수하며 100년간의 평균 기대수익률은 8~9%내외이지만 근본적으로 1년간 상승 하락확률은 거의 반반이며 2년간이상 투자시 80%가까운 확률로 수익을 얻을 수 있었고 3년부터는 거의 95%이상에 수익을 기대할 수 있다는 점입니다. 그러면서 장기간에 투자시 기대수익률인 8~9%정도를 기대할 수 있다는 말로 결론적으로 지수형 주식형 ETF에 투자할때는 이런 장기적인 성과를 유념에 두고 투자하셔야 하며 즉 유동성을 고려하고 이를 감내가 가능하다면 투자가 유리하다고 보입니다.

Answer 5

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.

4~5%대 주담대 금리라면 대출 초기에 원금을 상환해서 확정 이자 절감 효과를 누리는 것이 가장 안전하고 투자는 대출 금리를 확실히 넘어서는 수익을 낼 수 있을때만 유리합니다. 원리금균등상환은 대출 초기에 내는 돈 대부분이 이자이므로 초기에 원금을 단 얼마라도 미리 갚을수록 줄어드는 총이자 절감 폭이 가장 큽니다. 비상금을 남겨두고 대출 실행 3년 이내라면 중도상환수수료율을 감안하더라도 이자 부담을 바로 낮추는 조기 상환을 최우선으로 고려한느 것이 합리적이라고 봅니다.

Answer 6

안녕하세요. 김민준 경제전문가입니다.

주택담보대출 금리가 연 4~5%라면 여유자금으로 원금을 상환하는 것은 확실한 이자 절감 효과가 있어 합리적인 선택입니다. 특히 원리금균등상환 방식에서는 초기에 대출잔액이 많아 이자부담도 크지만, 같은 금액을 상환한다면 시점이 빠를수록 누적이자 절감액이 커집니다. 다만 중도상환수수료와 비상자금 확보 여부를 먼저 확인해야 합니다. 투자수익률이 대출금리를 세금과 비용 차감 후에도 초과할 가능성이 있고 손실을 감당할 수 있다면 투자도 고려할 수 있습니다. 안정성을 중시한다면 대출 상환을 우선하고 일부만 분산투자하는 방법이 좋습니다.

Answer 7

안녕하세요. 정의준 경제전문가입니다.

대출 금리가 연 4~5% 수준이라면 중도상환수수료가 감면되는 범위 내에서 원금을 갚아나가는 것이 위험 대비 확실한 수익을 줄 것입니다.

Answer 8

안녕하세요. 이대길 경제전문가입니다.

4~5% 대출 이자보다 더 높은 수익을 낼 자신이 없다면, 이자가 많이 붙는 대출 초기에 원금을 바로 갚는 것이 가장 확실하고 안전한 이득입니다 처음에 빚을 갚아야 남은 기간 동안 붙을 이자를 크게 아낄 수 있어 훨씬 유리합니다

Answer 9

안녕하세요. 정현재 경제전문가입니다.

여유자금으로 중도상환을 하는 건 세후 투자수익률이 대출금리를 상회하기 어렵다고 판단되거나 안정적인 자산 관리를 선호한다면 이자 절감 효과를 보장하는 합리적인 선택입니다. 그러나 중도상환수수료와 향후 기대할 수 있는 투자 수익률을 비교해 금리보다 더 높은 수익을 낼 자신이 있다면 투자를 병행하는 게 유리합니다.