아파트 시세보다 저렴하게 가족간 매매 시 세금
형 명의의 아파트 지분 일부(50%)를 동생이 취득하려고 합니다.
증여가 아닌 매매로 취득하려고 합니다.
시세보다 30% 저렴한 가격으로 매매하려고 하는데
1. 매도자의 경우, 3억 이상 또는 5% 이상 저렴하게 매도하면 저가양수도 거래로 보고 원래 시세를 기준으로 '양도세'를 부과한다고 알고 있습니다. 다만 형은 1세대 1주택 & 실거주 2년 이상으로 양도세 면제되는 상황인데 지분 일부를 30% 저렴한 가격으로 매도해도 추가로 납부할 양도세가 없는 것이 맞는지 궁금합니다.
2. 매수자의 경우, 3억원 이상 또는 30% 이상 저렴하게 매수하면 증여 이익이 있는 것으로 보고 그 차액만큼 '증여세'를 부과하는 것으로 알고 있습니다. 그래서 30% 정도만 저렴하게 매수하려고 하는데 최근 3개월간 매매가 없어서 기준가(시세)를 얼마로 잡아야할지 궁금합니다.
안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.
소득세법상 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면, 지분 일부를 양도하더라도 비과세 가능합니다.
상증법상 재산평가기간은 평가기준일 전 6월, 후 3월이며, 소득세법상 시가평가기간은 전후 3월입니다. 각 세법상 평가기간을 다르게 규정하고 있으며, 모든 기간 내 해당재산의 시가 또는 유사재산의 시가가 없다면 보충적 평가방법( 기준시가 : 아파트는 공동주택가격)에 따른 금액을 시가로 봅니다.
가족간 부동산 거래는 구체적 내용에 따라 판단이 다를 수 있으며, 과세리스크 있는 거래입니다. 의사결정 전 세무사와 개별상담하는 것을 권장합니다.
안녕하세요. 고유빈 세무사입니다.
저가 양도의 경우, 양도자의 양도소득세 계산시 양도가액은 시가로 산정됩니다. 이 때 1세대 1주택이고 시가가 12억원 이하인 경우, 양도소득세가 발생하지 않습니다. 다만 시가가 12억을 초과하는 경우 초과분에 대해서는 양도소득세가 발생할 수 있는 것입니다.
매수자의 경우에는, 말씀하신대로 시가와 대가의 차액이 3억원 또는 30% 이상인 경우 증여재산가액이 발생하여 증여세를 부과합니다. 최근 시세가 없는 경우, 상속세 및 증여세법 규정에 따라 평가한 주택가격을 시가로 봅니다. 주택의 경우 평가기준일 전 6개월, 후 3개월 간의 감정평가액 또는 유사매매사례가액을 시가로 볼 수 있으며, 해당 금액이 없는 경우 공동주택가격을 시가로 봅니다.
추가적으로 궁금하신 점이 있다면 편하게 연락주세요. 감사합니다.^^
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
1) 기재하신 내용이 맞습니다. 양도세 비과세 대상이라면 저가양도로 인하여 시가로 양도세가 과세되더라도 12억 까지는 양도세 없습니다.
2) 별도로 감정가를 받으셔야 합니다.