부동산 매매계약, 규제지역, 비규제지역 주담대(주택담보대출) 실행 가능여부

Question

2026년 6월 26일 기흥구에 있는 아파트 매매계약을 체결했습니다.저희가 신혼부부고 퇴직연금, 사내대출 이것저것 하다보니 계약금 전부를 계약날 입금하지 못해서 매도인과 합의하여 계약날 계약금 3천만원을 매도인 계좌로 입금했고, 계약서에는 아래와 같이 특약을 작성했습니다.전자계약으로 체결을 했고 그날 계좌이체도 바로 완료하였습니다.[특약 중 일부 발췌]- 계약금,중도금, 잔금은 매도인 계좌로 송금하기로 한다. (00은행 000-0000-00000 매도인:000)- 계약금은 2026년 6월26일 금30.000.000원 계좌이체하고 나머지 금56,000,000원은 2026년 7월 17일 계좌이체 하기로 함그리고 중도금은 8월 25일 8500만원, 잔금은 8월 31일에 주택담보대출 5억6천만원, 현금 1억2천9백만원, 총 6억8천900만원을 지급하기로 했습니다.다만, 매매계약서 1면 계약금과 매매영수증에 계약금은 8600만원으로 명시 되어 있는 상태입니다.그런데 갑자기 7월 1일부로 기흥구가 부동산 규제지역으로 발표가 났습니다.;;; 6월 26일에 3000만원을 이체하고 7월 17일에 5600만원을 이체하기로 하였고, 실제 이체한 계약금은 3000만원인데 계약서에는 계약금이 8600만원인 이 상황에서 주택담보대출 승인이 날지 궁금합니다.이 상황에서 전자계약을 수정이 가능한지도 모르겠고, (계약금8600, 중도금8500 -> 계약금 3천, 1차 중도금 5600, 2차 중도금 8500)오히려 변경하는게 전 이상해보이는데… 전자계약이라 해지하고 다시 계약하면 7월이니까 이것도 이상할거같구요…혹시 은행 대출 관계자 분, 대출 상담사분들 중에 아시는 분 계실까요? 해결방법은 뭐가있을까요? 급합니다 중요한 문제라 ㅠ 잘 부탁드립니다.

박경영 · Accepted Answer

안녕하세요. 박경영 경제전문가입니다.이 경우는 무조건 안 된다고 보기는 어렵고, 오히려 종전 규정 적용을 주장할 수 있는 상황으로 보입니다.기흥구는 7월 1일부터 규제지역으로 지정되면서 LTV가 강화됐지만, 금융위원회 기준상 6월 30일까지 주택매매계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명한 경우에는 종전 규정을 적용받을 수 있습니다.질문자님은 6월 26일에 전자계약을 체결했고, 같은 날 매도인 계좌로 3천만 원을 실제 이체했습니다. 또한 계약서 특약에 계약금 중 3천만 원은 6월 26일 지급, 나머지 5,600만 원은 7월 17일 지급한다고 명시되어 있으므로, 단순 가계약이 아니라 정식 매매계약과 계약금 일부 지급 사실은 입증 가능해 보입니다.다만 은행 심사에서 걸릴 수 있는 부분은 계약서 1면과 영수증에는 계약금이 8,600만 원으로 되어 있는데, 6월 30일 이전 실제 이체액은 3천만 원이라는 점입니다. 그래서 은행에 계약서, 전자계약 체결일 확인자료, 6월 26일 이체확인증, 특약사항을 같이 제출하면서 “계약금 분할지급 특약에 따라 일부 계약금을 규제지역 지정 전 납부했다”고 설명해야 합니다.개인적으로는 전자계약을 해지하고 다시 쓰는 것은 피하는 게 좋아 보입니다. 다시 계약하면 계약일이 7월 이후로 보일 수 있어 오히려 더 불리할 수 있습니다. 필요하다면 새 계약서를 쓰기보다 중개사와 매도인 확인을 받아 “기존 6월 26일 계약의 계약금 분할지급 확인서” 또는 “특약 확인서”를 추가로 작성하는 방식이 더 안전해 보입니다.해결 순서는 먼저 주담대 신청 은행에 바로 문의하고, 종전 규정 적용 가능 여부를 전산 접수 전에 확답받는 것입니다. 제출자료는 전자계약서, 특약사항, 3천만 원 이체확인증, 매도인 계좌내역, 중개사 확인서 정도를 준비하시면 좋습니다.정리하면 6월 26일 정식 계약과 계약금 일부 이체 사실이 있으므로 가능성을 포기할 상황은 아닙니다. 다만 최종 판단은 은행과 보증기관 심사 기준에 따라 달라질 수 있으니, 계약서 수정이나 재작성 전에 반드시 은행 대출창구에 먼저 확인하시는 게 좋습니다.