신규 분양권 두개 두개받았고. 한개 매각하면. 나머지 대출이 가능한지요?
안녕하세요?
신규 분양권을 15개월전 집사람이름으로. 16개월전 제이름 으로 각각 받았는데 대출이 가능한지요?
기존 거주아파트도 잔액 대출이 1.5억이 있는데 분양권을 한개만 매각하고 한개는 전세를 줄경우
대출이 가능한지요?
집사람. 저 각각 재직중입니다.
이번 정부에서 부동산 대출 규제가
어떻게 되는지 부탁드립니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
서울 및 수도권의 경우 규제지역내애 해당이 되고 규제지역일 경우 1주택자 이상은 LTV 0%즉 대출이 불가합니다.
또한 전세대출도 한도가 2억원으로 제한이 되게 됩니다.
또한 분양권도 소유권이전부전세대출이 전면 금지되면서 전세금 전부 현금이 사람만 입주가 가능하게 됩니다.
즉 잔금 시 전세대출로 들어오는 사람은 받을 수가 없게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
분양권을 하나 매각하더라도 기존 주택 보유 여부와 남은 분양권 상태에 따라 다주택 판단이 달라질 수 있습니다. 전세를 주는 방식이라도 대출 규제는 보유 주택 수 기준으로 적용됩니다.
안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.
대출이 되는지 걱정이셨군요
현재법상 분양권도 주택수에 포함됩니다.
현정부 대출규제에서는 다주택자를 규제하는 추세이기에
정확히 대출이 되는지는 은행권에 상담이 필요하고 정확합니다.
잘 되시기를 기원합니다.
신규 분양권을 15개월전 집사람이름으로. 16개월전 제이름 으로 각각 받았는데 대출이 가능한지요?
==> 1가구 2주택인 경우 대출이 불가합니다.
기존 거주아파트도 잔액 대출이 1.5억이 있는데 분양권을 한개만 매각하고 한개는 전세를 줄경우
대출이 가능한지요?
==> 가능합니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
현재 선생님 세대는 1주택 2분양권(세법상 3주택자) 상태이며, 10.15 대책 이후 강화된 대출 규제가 적용되는 시점입니다.
결론부터 말씀드리면, 분양권 1개를 매각하여 1주택 1분양권 상태가 되더라도 잔금대출을 받는 과정은 매우 까다로울 것으로 보입니다.
1. 분양권 1개 매각 후 대출 가능 여부
처분 조건부 대출: 현재 규제 지역(서울 및 경기 주요 지역) 내에서는 1주택자가 신규 주택(분양권)에 대한 담보대출을 받으려면 기존 주택을 6개월 이내에 처분한다는 약정을 해야 합니다. 기존 주택을 보유하면서 분양권에 대한 잔금대출을 받는 것은 사실상 불가능에 가깝습니다.
주택 수 산정: 분양권은 취득 시점과 관계없이 대출 심사 시 주택 수에 포함됩니다. 1개를 매각해도 여전히 1주택(기존) + 1분양권 상태이므로, 은행에서는 이를 다주택자로 간주하여 대출을 제한하거나 한도를 대폭 축소(LTV 0~40%)합니다.
2. DSR(총부채원리금상환비율)의 벽
기존 대출 1.5억의 영향: 현재 1.5억 원의 주담대가 있으시다면, 신규 잔금대출 시 DSR 40% 룰이 엄격하게 적용됩니다. 부부 합산 소득이 높더라도 기존 대출의 원리금 상환액이 이미 DSR의 상당 부분을 차지하고 있어, 신규 대출 한도가 원하시는 만큼 나오지 않을 가능성이 큽니다.
스트레스 DSR 적용: 2026년 현재 가산 금리가 더 높게 책정되는 스트레스 DSR이 시행 중이므로, 실제 빌릴 수 있는 금액은 예상보다 훨씬 적을 수 있습니다.
3. 분양권 전세를 줄 경우 (세입자 보증금 활용)
만약 실거주하지 않고 전세를 주어 그 보증금으로 잔금을 치르신다면, 은행 대출 없이 문제를 해결할 수 있습니다. 다만, 해당 분양권에 실거주 의무가 걸려 있는지 분양 공고문을 반드시 확인하셔야 합니다. 실거주 의무가 있다면 전세를 주는 행위 자체가 불법이 되어 대출은 물론 분양권 취소 사유가 될 수 있습니다.
조심스럽게 조언드리자면, 현재의 3주택(간주) 상황에서 대출을 승인받기는 현실적으로 매우 어렵습니다. 가장 확실한 방법은 기존 주택을 처분하는 조건으로 대출을 신청하거나, 분양권 1개를 매도한 자금으로 남은 1개의 잔금을 최대한 자력으로 해결하는 방향으로 포트폴리오를 짜셔야 합니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
현재 부부 각각 분양권 1개씩 보유 + 기존 아파트 잔대출 1.5억 상황에서 다주택자로 분류되어 수도권 주택관련 신규 주잠대가 전면 금지되었습니다.
2025년 6.27 부동산 대책 이후 다주택자 주담대는 LTV0% 적용으로 기존 대출 연장 외 신규 대출 받기 어렵다 말씀드립니다.