임대차 계약 특약사항 위반 손해배상 가능한가요?
임대차법으로 최소 2년 이하의 계약은 2년으로 하는 것으로 되어 있습니다.
하지만, 갱신계약권의 경우 임차인은 6개월 이후부터는 임의대로 계약을 해지하고, 임대인은 3개월 이내에 보증금을 반환해야 합니다.
만약, 갱신계약 때 임차인이 임대차 계약 만기가 되기 전에 일방정 계약 해지 시 임대인에게 손해배상을 한다 라는 특약사항은 임대차법과 별도로 민사적 효력이 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
그러한 특약을 기재하더라도 주택 임대차 보호법에 따라서 무효가 될 가능성이 높고 손해에 대해서도 임대인이 입증을 해야 하는데 일방적인 해지로 인해서 입증 가능한 손해가 무엇인지도 알기 어렵습니다. 이상입니다.
1명 평가안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
임차인이 계약갱신청구권으로 체결한 갱신계약에서, 임대차 종료 전 임의 해지 시 손해배상을 부담한다는 특약은 주택임대차보호법의 강행 규정에 반하므로 대부분 효력이 없습니다. 갱신계약 이후 임차인의 중도해지권은 법에서 직접 부여한 권리이므로, 이를 제한하거나 배상 의무를 부과하는 특약은 무효로 판단되는 것이 원칙입니다.법리 검토
주택임대차보호법은 갱신계약이 이루어진 경우 임차인은 6개월 이후 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인은 3개월 내 보증금을 반환해야 한다고 규정합니다. 이는 임차인의 거주 안정성을 위한 강행 규정으로, 당사자 간 합의로 배제하거나 제한할 수 없습니다. 임차인에게 해지권 행사에 따른 배상 의무를 부여하면 법이 임차인에게 보장한 해지권을 사실상 무력화시키므로 무효 사유에 해당합니다.적용 및 분쟁 대응 전략
특약이 존재하더라도 분쟁 시 법원이 이를 유효로 보기 어렵습니다. 임차인이 갱신계약 후 6개월 경과 시점에서 해지를 통보했다면 정당한 해지로 인정되고, 임대인이 보증금 반환을 지연하면 임대인이 오히려 지연손해배상 책임을 부담합니다. 임대인이 특약을 근거로 손해배상을 주장할 경우 법적 근거가 없음을 명확히 지적하고, 필요 시 내용증명을 통해 해지권 행사 사실을 정리하는 것이 좋습니다.추가 조치 및 유의사항
다만 갱신계약이 아닌 완전 신규계약이라면 사정이 달라질 수 있어 계약 형태를 정확히 확인해야 합니다. 또한 임차인의 고의·과실로 임대인이 특별한 재산상 손해를 입은 경우라면 법률과 무관하게 별도의 손해배상을 청구할 수 있으므로 해지 통지는 서면으로 명확하게 하시기 바랍니다.