아파트나 기타건설관련하여 시행사의 자기자본비율이 높아지지 않는 이유가 무엇일까요

Question

과거부터 현재까지 아파트나 기타 인프라 건설관련하여 시행사의 자기자본비율이 낮아서 리스크가 높아진다는 지적이 있었는데요

그런데 왜 지금까지도 시행사의 자기자본비율이 왜 높아지지않는 것일까요

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

건설사는 사업특성상 자기자본비율을 높이기 어렵습니다. 건설업은 수주에 따라 공사가 진행되는데 아파트 건설 공사는 특성상 한번에 대규모의 건축물을 건설하는 공사이므로 택지를 확보하고 공사에 착수하기 위해서는 엄청난 자금이 필요합니다. 공사 특성상 일정하지 않게 대규모자금이 필요하여 건설사들은 프로젝트를 위한 자금을 확보해 놓기 보다는 토지확보 단계에서부터 브릿지론을 활용하고 공사가 본궤도에 오르면 사업성을담보로 PF대출로 갈아타서 분양후 대금을 회수하는 방식을 취하고 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

대부분 건설사들은 초기 PF대출로 자금을 확보해서 사업을 하고 나중에 분양을 해서 갚고 이익을 취하는 구조였습니다.

부동산 호황기때에는 분양필패로 사업성이 워낙 좋아서 대출을 내어주는 쪽이나 대출 받고 사업을 하는 쪽이나 모두가

이익인 구조였으나 지금처럼 부동산 침체기에는 미분양의 위험으로 PF에 대한 부실의 위험이 커지게 되었습니다.

이런시기에 굳이 자기자본의 유동성이 부족한 건설업체입장에서도 굳이 사업을 할 이유가 없은 이유입니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

산업화 이후 도시내 주택부족과 기반시설 부족등의 문제가 커지면서 주택공급에 있어 신속하고 많은 세대수용이 가능한 아파트 건설이 필요하였고 그에 따라 많은 건설사들이 건설참여를 할 수 있도록 규제등을 강화하지 않았던게 지금까지 이어져온 것으로 볼수 있습니다. 보통 낮은 자기자본비율의 건설사들은 토지비의 10%수준인 토지계약금정도만 충당하고 나머지 비용 대부분은 사업성을 담보로 한 pf대출과 선분양을 통해 자금을 충당해 건설을 하였습니다. 문제는 부동산 하락기가 발생하거나 해당 사업의 인허가등의 문제로 공사가 지연, 개발취소등이 될 경우 pf대출 상환이 이루어지지 않는 리스크에 노출될수 밖에 없습니다.

다른나라의 경우 건설에 참여하는 건설사의 자기자본비율이 총사업비의 30~40%수준인데 우리나라의 경우 3%에 불과하다는 조사가 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

간단하게 답변드리겠습니다.

건설사가 PF대출뿐 아니라 수분양자 자금(계약금, 중도금) 활용 등에도 보증을 서주고 있어 시행사는 자본을 적게 투입해도 사업을 시행할 수 있는 낙후 된 구조를 만들어서 그렇습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.

부동산 시장은 대출을 활용하여 투자를 확대하는 경향이 있습니다. 시행사들은 자기자본 대비 높은 부채를 감수하고 프로젝트를 추진하여 수익을 극대화하려는 경향이 있습니다. 또 부동산 시장은 경쟁이 치열하고 수익률이 높은 프로젝트를 확보하기 위해 자기자본보다는 부채를 활용하는 경향이 있습니다.