거주 의무기간 및 양도세 비과세 문의드립니다.
구월동 롯데캐슬 2016.2 소유 및 거주중(현재까지)
송도 호반 써밋 2019.6.11 분양권 계약체결 / 2023.5.22 잔금납부(소유권이전 완료)
1. 구월동 롯데캐슬을 26.5.21 전까지 매도후 송도 호반써밋 거주 1년이상(보유 2년이상) 해야
구월동 롯데캐슬 양도세 비과세 유지되는게 맞나요?(3년~5년 이후 사후 관리대상에서 빠지게 되나요?)
2. 구월동 롯데캐슬을 26.5.21 이후 매도(양도세 납부) 후 다른곳에서 전세거주 중에
송도 호반써밋을 매도하면 거주기간 없이 양도세 비과세 인가요?
3. 롯데캐슬과 호반써밋 둘다 양도세 비과세 혜택을 받으려면 26.5.21 전까지 롯데캐슬 매도,
호반써밋 1년 이상 거주 후 매도 하면 가능한가요?
도움말씀 부탁드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
2020년 12월 31일까지 분양권을 취득한 경우에는 입주잔금일까지는 주택이 아닌 것으로 적용받습니다. 따라서 잔금일로부터 3년 이내에 종전주택을 매도하면 일시적 1세대 2주택을 적용 (12억 이하 양도세 비과세) 받을 수 있습니다. 신규주택은 기본적으로 2년 이상 보유하고 취득시점이 조정대상 지역이라면 2년 이상 거주 요건도 충족해야 합니다. 종전주택 매도후에는 1주택자가 되므로 매도가격 12억 이하인 경우에는 양도세가 비과세 될 수 있습니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
질문하신 내용을 바탕으로 일시적 1세대 2주택 비과세 특례와 거주 의무, 그리고 중과 유예 부분을 정리해 보겠습니다.
1. 구월동 롯데캐슬 비과세 및 사후관리 여부
결론부터 말씀드리면, 구월동 주택을 2026년 5월 21일까지 매도하신다면 일시적 2주택 비과세 혜택을 받는 것이 맞습니다.
처분 기한의 근거: 신규 주택(송도 호반써밋) 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 매도해야 합니다. 취득일이 2023년 5월 22일이므로 2026년 5월 21일까지가 비과세 적기일듯 합니다.
거주 의무 및 사후관리: 구월동 롯데캐슬 비과세를 위해 송도 주택에 1년 이상 거주해야 한다는 규정은 현재 존재하지 않는것 같습니다. 과거 '상생임대주택'이나 특정 규제 지역 내 '거주 의무'와 혼동하시는 경우가 많으나, 종전 주택(구월동) 비과세는 송도 주택의 거주 여부와 상관없이 처분 기한 준수와 구월동에서의 2년 보유(및 거주) 요건만 충족하면 확정됩니다. 따라서 3~5년 뒤 사후 관리가 들어와 비과세를 뱉어내는 상황은 발생하지 않을것 같습니다.
2. 구월동 매도 후 송도 주택 비과세 요건
구월동 주택을 비과세가 아닌 일반 과세(세금 납부)로 매도한 이후의 상황에 대한 답변입니다.
보유 및 거주 기간 재기산 폐지: 과거에는 다주택자가 최종 1주택이 된 시점부터 다시 2년을 보유해야 했으나, 이른바 '최종 1주택 규정'은 2022년 5월 10일부로 폐지되었습니다.
실제 적용: 송도 호반써밋 취득 당시(2023년 5월) 송도는 비규제 지역이었습니다. 따라서 송도 주택은 2년 이상 보유만 하면 비과세가 가능하며, 실거주 의무는 없습니다. 구월동을 먼저 팔고 전세로 가시더라도, 송도 주택을 취득일로부터 2년 뒤에 매도한다면 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.
3. 두 채 모두 비과세를 받기 위한 최적의 시나리오
질문하신 내용 중 송도 1년 이상 거주 부분은 아마도 과거 규제 지역 내 일시적 2주택자의 전입 의무와 혼동하신 듯합니다. 현재 요건은 훨씬 단순합니다.
1: 2026년 5월 21일 전까지 구월동 롯데캐슬을 매도하여 비과세를 받습니다.
2: 그 이후 송도 호반써밋을 매도할 때, 취득일(2023. 5. 22.)로부터 2년 이상 보유한 상태라면 이 또한 비과세가 가능합니다.
핵심: 송도 주택은 비규제 지역 취득분이므로 실거주를 하지 않아도 2년 보유만으로 비과세가 됩니다. 즉, 말씀하신 1년 거주 여부와 상관없이 보유 기간만 채우면 두 채 모두 비과세가 가능합니다.
다주택자 양도세 중과 유예 확인 (2026년 5월 기준)
현재 정부는 다주택자에 대한 양도세 중과 유예를 2026년 5월 9일까지 시행하는 것으로 발표한 상태입니다.
만약 구월동 주택을 2026년 5월 9일 이후, 그리고 5월 21일 이전에 매도한다면 어떻게 될까요?
질문자님의 경우 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 충족하게 되므로, 중과 유예 기간 종료 여부와 상관없이 양도세가 면제됩니다. 중과 유예는 '비과세 대상이 아닌 다주택자'가 집을 팔 때 적용되는 것이므로, 비과세 요건을 갖추신 질문자님께는 해당 기간 종료가 큰 걸림돌이 되지 않을것 같습니다.
다만, 만에 하나 매도가 늦어져 2026년 5월 21일을 넘기게 되면 2주택자로서 세금을 내야 하는데, 이때 중과 유예 연장 여부에 따라 세액 차이가 수천만 원 이상 발생할 수 있으니 가급적 2026년 5월 초 이전에 매도를 마무리하시길 권장합니다.
시장 상황상 대단지 아파트의 매도는 희망하시는 시점보다 3~6개월 정도 여유 있게 내놓으셔야 원하는 가격대에 비과세 마지노선을 지킬 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 맞습니다. 이 방법이 가장 안전한 비과세 전략입니다.
2. 불가능 합니다. 송도 호반 써밋은 거주 기간 없이 비과세 불가합니다.
3. 둘 다 비과세 받는 최적의 방법입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
일시적 1가구 2주택자가 되기 위해서 신규 주택 즉 송도 호반 써밋에 준공 시 세대원 전원이 이사를 해서 1년 이상 거주를 한 경우 준공 후 3년안에 기존 주택을 처분하게 되면 일시적 1가구 2주택자로 양도소득세 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다. 매도 후 송도호반써밋의 경우 규제지역이 아니므로 2년 보유로 1가구 1주택 양도소득세 가능할 것으로 사료됩니다.
감사합니다.