레버리지를 일으키는 것의 의미가 뭔가요?

안녕하세요. 전중진 심리상담사/경제·금융/육아·아동전문가입니다.

갭투자는 매매가격과 전세가격의 차이를 이용하여 자금이 부족함에도 투자를 할 수 있는 것인데

전세 중, 매매가가 높게 올랐을 때, 이를 매도하여 차익을 벌어들이는 것을 말합니다.

안녕하세요. 최유신 AFPK입니다.

갭투자를 설명하기 전에 부동산에 얽힌 이해관계자들의 관계에 대해 간단하게 소개하겠습니다.

예를 들어, 매매가 16억원/전세가 6억원 아파트가 있다고 할 때, 3가지 이해관계자들이 있을 수 있는데요.

A : 아파트 주인(소유자이자 이제 아파트를 넘기려는 사람)

B : 전세 세입자(전세금을 내고 아파트에 살고싶은 사람)

C : 아파트를 매입하려는 자(갭투자자)

일반적인 경우는 C가 8억정도 가지고 있을 때, 은행에서 매입할 A의 아파트를 담보로 8억의 대출(레버리지)을 추가적으로 받아 16억을 마련해 아파트를 매입하게 됩니다.

하지만, 갭투자의 경우 달라지는데요.

갭투자자인 C는 가진 돈이 2억밖에 없습니다. 하지만 은행에서 매입할 아파트를 담보로 8억을 추가로 대출받고 10억을 마련했습니다. 그래도 16억짜리 아파트를 매입하려면 6억이 추가적으로 필요한데요.

이러한 상황에서 6억이라는 자금을 B와 같은 전세 세입자를 구해서 전세금으로 A의 아파트를 매입할 때 사용하는 것입니다.

C는 2억으로 16억짜리 아파트를 매입한 것이고, 이게 바로 레버리지의 효과입니다.

또한 B와 같은 사람을 구해 아파트를 매입한 것이 바로 전세를 안고 투자한 것이자, 갭투자를 말하는 것입니다.

C가 매입한 아파트가 추후 매매가가 16억에서 20억으로 상승해 나중에 매도하게 된다면, 4억을 버는 것이 아닌, 20억(팔 때 가격) - 2억(아파트 매입할 때 들어간 본인 돈) = 18억의 차익을 얻게 됩니다.

이 18억으로 6억이라는 전세금을 돌려줄 수도 있고, 은행에서 빌린 대출의 이자와 원금(8억)을 갚을 수도 있습니다.

하지만, 반대로 16억에서 아파트가 10억으로 매매가가 하락하게 된다면, 아파트를 팔고 전세세입자(B)에게 전세 보증금을 상환할 수도, 은행에서 받은 대출의 이자조차도 갚지 못하는 상황이 생길 수 있습니다.

안녕하세요. 성삼현 경제·금융전문가입니다. 갭투자자라는것은 매매가격과 전세가격간의 차이를 노린것으로 전세를 임대로 공급후 매매가격이 상승할때 그 차익을 얻는것입니다.