전세 계약 만료 후 재계약서를 안쓴 상태에서 6개월을 더 살다 건물이 경매로 넘어 갔을 경우 재계약서를 썻을 때와 안 썻을 경우 불이익 부분이 있나요?
지금 살고 있는 집에서 총 2년 6개월을 전세로 살고 있는데요.첫 계약시 계약 기간을 24개월로 썻는데 계약 기간이 만료가 된후 집주인과 세입자 모두 바빠서 재계약서를 쓰는걸 차일 피일 미루다 6개월이란 시간이 지나 버렸습니다 그러다 살고 있는 다가구 건물이 경매로 넘어 가게 되었는데 이런 경우 재계약서를 다시 쓴 경우와 쓰지 않은 경우 불이익이나 법적 이득이든 손실이든 차이가 발생할까요?
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 건장한황새77입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.임차인으로 살고있는 건물이 경매로 넘어갈 경우 중요한것은 대항력과 우선변제권 여부입니다.
만약 전입신고, 확정일자 등을 제대로 갖춰서 대항력과 우선변제권이 인정되는 상황이라면
계약서를 새롭게 작성한 경우와 그렇지 않은 경우에 큰 차이는 없습니다.
기존 24개월 계약기간이 만료했는데 임대인과 임차인이 별다른 조치 없이 기간이 지나갔다면
묵시적으로 갱신된 상태로 기존 계약조건과 동일하게 2년간의 계약기간이 보장됩니다.
다만, 묵시적 갱신 상태에서는 임차인은 언제든지 계약관계 종료를 요구할수 있고 3개월이 지나면
계약관계가 종료되기때문에 계약서를 새롭게 작성한 경우보다 임차인 입장에서는
묵시적 갱신 상태가 더 유리한 측면은 있습니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 장주석 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금(전세금)을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되며, 또한 임대인과 임차인이 특별히 계약갱신거절의 통지를 하지 않았다면 기존 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 됩니다(이를 묵시적 갱신이라고 합니다).
따라서 기존 계약시에 전입신고를 하고 기존 계약서에 확정일자를 받았다면 주택임대차보호법에 따라 경매시 대항력을 주장하거나, 배당절차에서 우선변제권을 행사할 수 있고, 이는 재계약서를 작성하지 않았더라도 마찬가지입니다.
관련법령
주택임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>
⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>
⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>
[전문개정 2008. 3. 21.]
제3조의2(보증금의 회수)
② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. <개정 2013. 8. 13.>
③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
재계약서를 썼는지 여부는 전세보증금이 증액된 경우에 불이익여부가 문제될 수 있습니다. 그러한 사정이 없다면 전입신고 및 확정일자가 구비되어 있는 이상 재계약서 작서여부와 무관하게 보호됩니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.우선 먼저 안전하게 전세금의 반환이 이루어지길 기원드립니다. 위의 경우 묵시의 갱신으로 기존 계약과 동일한 조건으로 해당 계약을 유지하는 것으로 특별히 재계약에 대한 계약서를 작성 한 경우 등과 특별한 차이가 있다고 보기는 어렵습니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 홍민변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.1. 위와 같은 경우 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었거나, 갱신에 대해 합의가 있는 것으로도 보입니다.
2. 묵시적 갱신, 갱신 합의 중 어느 경우이건 계약서 재작성 여부와 무관하게 임차인의 지위가 인정되므로 경매절차에서 법적 차이는 없습니다.
감사합니다.