경제
미분양 아파트 잔금유예 근저당 설정은?
미분양 아파트
시행사 잔금유예가 있다면
은행에서 대출 거절 할 수도 있나요?
은행이 근저당1순위로
설정하는 조건으로도 안 되나요?
4개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 박형진 경제전문가입니다.
맞습니다.
시행사 명의 근저당권이 우선순위로 설정하게 되면 은행에서 주택담보대출이 거의 안됩니다.
아니면 되더라도 한도가 급격하게 줄어들게 되죠.
은행은 선순위가 기본이 되며 실질적인 담보가치가 줄어든다고 판단해 대출을 해주기 꺼려합니다.
참고 부탁드려요~
안녕하세요. 이대길 경제전문가입니다.
잔금유예는 악재로 봅니다 은행은 이것이 나중에 분쟁이 생길수 있다고 볼수 있기 때문에
굳이 리스크를 데리고 실행할거 같지는 않습니다
안녕하세요. 정의준 경제전문가입니다.
은행이 1순위 근저당을 설정하는 조건이더라도 잔금유예 조건(분양대금 완납 의무 미충족)이 걸려 있다면
은행 대출이 거절될 가능성이 매우 높습니다.
안녕하세요.
가능합니다. 시행사가 잔금 일부를 유예해 준다고 해서 주택담보대출이 자동으로 불가능한 것은 아니지만, 은행이 대출을 거절할 가능성은 충분히 있습니다.
핵심은 시행사 잔금유예가 어떤 구조인지입니다. 예를 들어 분양대금 5억원 중 본인이 1억원을 내고 은행에서 3억원을 빌리며 나머지 1억원을 시행사가 나중에 받기로 했다면, 은행 입장에서는 사실상 시행사도 매수인에게 돈을 빌려준 것과 비슷하게 볼 수 있습니다.
은행은 우선 자기 근저당권이 확실하게 1순위로 설정되는지를 봅니다. 시행사가 잔금유예금에 대해 2순위 근저당을 설정하고 은행이 1순위를 확보하는 구조라면 대출이 가능한 경우도 있습니다. 하지만 1순위라고 해서 반드시 승인되는 것은 아닙니다.
은행은 시행사의 잔금유예 채권까지 포함한 전체 부채 수준, 분양가와 실제 담보가치, LTV와 DSR, 소유권 이전 가능 여부, 시행사와의 잔금유예 약정 내용 등을 함께 심사합니다. 특히 미분양 아파트라면 은행이 담보가치를 분양가보다 낮게 평가할 수도 있습니다.
또 시행사가 잔금을 받지 않은 상태에서 소유권을 이전해 주는지, 유예금에 대해 근저당이나 다른 권리를 요구하는지도 중요합니다. 시행사가 선순위 권리를 요구하거나 잔금 미납 시 계약해제 가능성을 남겨두면 은행이 상당히 부담스러워할 수 있습니다.
따라서 가장 깔끔한 구조는 소유권이 정상적으로 매수인에게 이전되고, 은행이 확실한 1순위 근저당을 설정하며, 시행사의 잔금유예 채권은 그보다 후순위이고 은행이 해당 약정을 사전에 승인하는 경우입니다.
계약하기 전에는 은행에 단순히 “잔금유예가 있다”고 설명하는 것보다 분양계약서와 잔금유예 약정서를 보여주고 “은행 1순위, 시행사 2순위 구조인데 주담대가 가능한지”를 미리 확인하시는 것이 가장 중요합니다. 은행마다 내부 심사기준이 달라 같은 조건에서도 결과가 달라질 수 있습니다.