확정일자와 은행대출 날짜가 같은경우 등기부등본상 1순위 2순위 로만 법적처리가 되나요?

Question

확정 일자 받은 날짜와 은행 설정 날짜가 같습니다 등기부등본 상에는 저희가 2순위로 되어 있고요 이런 경우는 어떻게 해야 하나요 지금 대출 금액 상 경매가 진행된다면 은행 1순위를 주고 남는 금액으로 저희가 가져간다면 손해를 많이 보는 상황입니다 민사나 법적으로 다툴 여지가 있는 건지요 알고 싶습니다

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

확정일자를 기준으로 비교하시는게 아닌 전입신고에 따른 대항력을 기준으로 보셔야 합니다. 일단 현 등기부상 1순위가 근저당이라면 실제 전입신고가 근저당 등기접수일자보다 늦었다고 볼수 있고 이런 경우 경매시 근저당 1순위 배당, 그리고 2순위 임차보증금이 배당되고, 문제는 말소기준권리가 근저당인 만큼 경매에서 전액 배당을 받지 못하면 낙찰이후 임차권은 소멸되기 떄문에 낙찰자에게 대항이 어려워 주택점유를 넘기셔야 합니다. 사실상 계약과정상 임대인이 특약을 위반한 경우 계액해지나 손해배상등을 임대인에게 요구할수 있지만 등기부상 순위 다툼의 여지는 없기 때문에 순위변경의 가능성은 없다보시면 됩니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

1순위조건의 계약인 경우는 계약위반으로 민사적으로 소송을 진행하여야 해결될것으로 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

확정 일자 받은 날짜와 은행 설정 날짜가 같습니다 등기부등본 상에는 저희가 2순위로 되어 있고요 이런 경우는 어떻게 해야 하나요 지금 대출 금액 상 경매가 진행된다면 은행 1순위를 주고 남는 금액으로 저희가 가져간다면 손해를 많이 보는 상황입니다 민사나 법적으로 다툴 여지가 있는 건지요 알고 싶습니다

==> 대항력 발생시기는 "전입신고 다음날"부터 효력이 발생되고 확정일자를 받은 것 만으로는 대항력이 발생되지 않습니다. 그러나 전입신고일과 근저당 일자가 동일한 경우 근저당이 권리가 우선합니다.